为什么“农民房”买卖合同是无效合同？思维导图

2001年，针对深圳市私房(即所谓“农民房”)交易频繁、造成农民房买卖既成事实的大量存在，导致房地产交易市场权属混乱，纠纷频繁，不利于社会稳定的现象，为了厘清历史问题，进一步推进市场经济体制改革，发展成熟的现代房地产市场交易体系，深圳市人大常委会通过了《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》。根据该规定，对缴纳了罚款、补签了土地使用权出让合同、补交了地价款的农民房予以确权，发放《房地产证》。此外又根据合作建房、私房买卖、村民与非村民等不同情况，《房地产证》又分为所谓的“红本”、“绿本”。而所谓“红本”，实际上就是具备市场商品房条件的房屋的《房地产证》，与目前一般的房地产商开发销售的市场商品房并无二致，此类房屋当然可以自由买卖。从法理上来说，虽然此类房屋位置处于农民房比较集中的地方，但实际上已经不能算是“农民房”。此类“农民房”的买卖合同是符合法律规定，当然是有效的。

上文已经提到，所谓“绿本”也是经过深圳市政府确权的，但“绿本”《房地产证》受法律、政策限制，不得进行买卖，“绿本”封面明确表明“本证所记载的房地产不得买卖。抵押(典当)、出租须按有关规定办理”。

值得深究的是，同样是农民房，为什么这类农民房不得买卖，而“红本”的就可以呢?实际上，上述《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》并没有对什么情况该发“红本”，什么情况该发“绿本”作出规定，也没有公开的文件说明该怎么发“红本”、“绿本”，所以是发“红本”还是“绿本”就只能是国土部门的内部规定了。

《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》作为深圳市人大常委会发布的具有较高法律效力的地方性法规，对一套房屋是否能够流通，公民财富是否能够转移的重大问题，给政府规章、部门规章留下这么大的操作空间，对行政权力没有任何约束，是对行政权力的严重放纵。“绝对的权力导致绝对的腐败”，所以在办理“红本”“绿本”过程中出现大量的黑箱操作也就不难想象了，甚至有人在公开的媒体上做广告，称可以帮忙“红本”转“绿本”云云。这些问题是值得我们深思的，但愿有关部门在往后的立法中不要再犯同样的“错误”。

要在一块土地上建设房子，首先必须符合国家法律、符合城市规划，必须取得各种证书，就私房来说，就要取得《居民(私人)兴建住宅用地批准通知书》，也就是说要取得宅基地的用地使用权，其次还要取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，即要符合城市规划。上述材料也就是所谓的“两证一书”，只有具备这些条件，农民房才可以动工兴建，根据“两证一书”建设的房屋才能依法定程序取得《房地产证》，否则就是违章建筑，不能取得《房地产证》。

实践中，农民房都取得了“两证一书”，但是“两证一书”都规定了一个有效期，分别为1年和6个月，超过此期限的“两证一书”失效、作废，所以在规定期限内农民房没有动工兴建的，国土部门会把“两证一书”收回去，只发给一个“收文回执”。可见，此类村民在法律上已经失去了在原本分配给他(她)的宅基地上兴建房屋的权利，除非其重新取得新的“两证一书”，否则其办理《房地产证》根本无从谈起。既然不能从法律上确定其权属，不能确定该房产是否属于其本人，该房产当然不得买卖，该合同当然是无效合同。