执行中涉及预售商品房相关问题的分析思维导图

(一)甲公司与丙先生之间的法律关系。本案中，甲公司作为房地产开发商与丙先生签订《商品房预售合同》将商品房销售给丙先生，该合同是双方真实意思的表示，且没有违反国家法律法规的禁止性规定，是合法有效的，双方之间为商品房买卖合同关系。丙先生在合同签订时已支付了全部购房款，此时合同双方的权利义务已基本履行完毕，债的关系即将消灭，只差履行不动产物权登记手续，购房人享有的是一种优先于一般债权的准物权，法院在此情况下对3号楼402号房屋采取执行措施，丙先生作为与执行结果有密切利害关系的第三人有权对案件的执行提出异议。

(二)丙先生与乙银行之间的利益冲突。甲公司为向乙银行贷款，将其开发的住宅商品房抵押给乙银行，乙银行即为该住宅商品房的抵押权人;丙先生与甲公司之间是商品房买卖合同关系，丙先生在支付了全部购房款后即成为3号楼402号房屋的合同约定的所有权人，只是在甲公司尚未为其办理房产证的情况下，丙先生对3号楼402号房屋只享有具有期待性的准物权。在此情况下，丙先生和乙银行之间就发生了利益的冲突，而要平衡这种利益冲突，就必须结合我国现行的法律规定。

(三)丁公司与乙银行、丙先生之间的利益冲突。丁公司与乙银行一样，同为甲公司的债权人，但由于乙银行的设置了抵押，所以乙银行的债权要优先于丁公司的债权;如前所述，丙先生是3号楼402号房屋的准物权人，基于物权优于债权的原理，在3号楼402号房屋权利的主张上，丙先生优于丁公司。

(一)《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”，依此规定，购房人已向开发商付足房款并已占有房屋，但尚未取得房屋产权证的，人民法院不得执行，结合本文案例，丙先生向人民法院提出执行异议是有法律依据的，人民法院应当解除对3号楼402号房屋的执行措施。另外，由于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》是2005年1月1日起施行的，对于2005年1月1日以前的执行案件如涉及到预售商品房的，笔者认为，人民法院可以根据《城市房地产管理法》和建设部制定的《城市房地产转让管理规定》有关房地产权属登记管理的规定，在对房地产采取执行措施前，到房地产管理部门查明房地产是否登记在被执行人名下和是否存在第三人申请过户登记并被受理的情况，这样就可以大大减少执行异议。

(二)我国《担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”第三款规定：“抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”“如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”