预售商品房按揭****中开发商保证责任风险防范思维导图

以上所述的开发商本身可采用的一些积极措施防范预售商品房为业主按揭****中开发商承担保证责任，除此之外，我们大力呼吁尽快实行预售商品房抵押权预告登记制度。从今年10月1日起施行的《物权法》第二十条规定了“不动产预告登记制度”，虽然《物权法》设定其制度的本意是主要是为了防止开发商一房两卖现象，并未明确规定预售房屋抵押可以进行预告登记，但因为最高人民法院《关于担保法若干问题的解释》第47条已有了“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”的规定；《物权法》第180条规定：正在建造的建筑物可以抵押，再加上现《物权 法》又明确了“不动产预告登记制度”，所以我们认为预售房屋抵押预告登记的法律依据已经充分。并且，建设部于今年7月根据《物权法》和《城市房地产管理法》，在《城市房屋权属登记管理办法》（建设部令第 99 号）的基础上，组织起草了《房屋登记办法》（征求意见稿）。该意见稿第五章节为“预告登记”，第67条明确规定了预购商品房抵押当事人可以约定向登记机构申请预告登记；第七十条规定了预告登记的效力：“现房或正在建造的房屋经依法办理预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，登记机构不得办理对该现房或正在建造的房屋的处分登记”。因此，如果实行了预售房屋抵押预告登记，债权人银行就预售房屋享有了抵押权，从而享有债权的优先受偿权，即使买房人因其他债务导致商品房被法院查封，银行仍对被查封的商品房享有优先受偿权，这样银行的利益就不会受到损失，作为保证人的开发商也不会受到连带损失。

引用法条