新版预售合同草案征询意见 开发商建议细化条款思维导图

建议一：“模糊概念”增加解释

在新版合同草案中，购房者的贷款及付款方式将更为灵活。这些条款在保障了购房者的资金不被挪用，以及减少了购房者的利息支出方面起到了积极的作用，但个别条款中的“模糊概念”却可能存在引发一些新问题的隐患。

浦东新区的一位开发商庞总就提出，一些条款的“模糊概念”成了它们头上的“紧箍咒”。例如在付款条款中，就存在这个问题，该合同草案正文第五条付款规定：因非归责于甲方或乙方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或少于申请贷款数额的，甲乙双方应就具体付款方式另行协商，并签订补充协议：协商不成的，乙方可以单方面解除本合同。这位房产商认为：“因非归责于甲方或乙方的原因”概念模糊，容易产生分歧，建议在合同中明确定义何谓非归责于甲方或乙方的原因，以便于合同履行。此外，由于一旦贷款数额没有办下来，又协商不成的，购房者可以单方解除合同，当办理贷款的灵活性被降低后，部分开发商势必在签合同时要求购房者在贷款额度上有所保留，以便在后期掌握主动权，就可能与一些希望贷足额度的购房者产生利益上的冲突，一旦产生问题，双方责任也很难认定。

建议二：具体操作兼顾可行性

新版合同草案中，对于以往作为弱势群体的购房者，很多条款都最大限度保障了他们的合法权益，给了购房者更多的权利空间。对此，大部分开发商虽赞成条款的合法性，也对具体操作上的难度表示担忧。甚至有个别开发商担心因矫枉过正，使个别业主滥用权利。例如在关于房产保修期条款中规定，开发商承担保修责任，是从房地产权利转移至业主方之日起的2年或以上。但《上海市房地产转让办法》第20条的规定，房地产权利转移的日期，是以房地产交易管理机构受理转让当事人过户申请的日期起算，也就是通常说办出小产证的日期算起。但通常小产证是由业主自行办理，按照这一条款，只要业主没有办理出小产证，开发商就必须一直对房产承担保修责任，这显然是有失公平的。

而另一位开发商高总提出，在合同正文第十二条建议第二款规定：除该房屋主体结构外的质量缺陷，经甲方修理，不能修复，严重影响乙方正常居住使用的，乙方有权单方面解除合同。该开发商认为：因有关房屋质量问题包括很多方面，但是，哪些部件出现了质量问题属于严重影响使用功能的，相关法律法规中没有列明，而且由于建设工程结构复杂，专业性很强，从购房者角度也很难做出正确的认定。从某种角度来讲，只要业主一直表示对开发商的数次修理不满意，就可以单方面解除合同退房，这一条在实际操作中对于全装修房而言，则更容易产生合同纠纷，从而最终可能影响到合同履行的严肃性，希望在操作上能从实际出发，均衡买卖双方的合法权