手到同盟 中国房地产市场进入合作开发时代思维导图

■地产商合作的理由

早在几年以前，北京的一些开发商便开始走出北京在其他城市寻求发展。同时，各国各地的开发商也纷纷进军北京地产市场。这一交融的过程便给房地产商之间的合作创造了机会。对于房地产这样一个地域性较强的行业来说，进入一个新的市场面临的首要问题很可能就是水土不服。因此，一些稳健的开发商在进入一个新城市时选择了先与当地强势开发商联姻的方式。

万通与泰达的牵手，更多是因为泰达是天津当地强势地产开发商，而万通正欲实现进入天津的战略新选择。与泰达的联合使万通进入天津顺利了许多。万通一向以战略见长，在选择自己的合作伙伴时也用战略的眼光来审视对方的。万通天津负责人张斌告诉记者，万通目前的区域战略以京津为核心。北京是万通的基地，天津是万通的战略重点。因为天津的滨海新区作为环渤海经济圈的规划已出，天津市场已被国内外开发商所看好。

同样是在天津，招商地产与天津万科也在进行合作开发。招商地产与天津万科的合作，则是由于招商地产战略重点已不仅只局限于华南地产，而已将京津作为进入华北的门户。招商地产与天津万科的携手，并非邂逅相遇的结果，而是“旧情”的延续。据招商地产天津负责人徐鸿喜透露，招商地产与万科同时起源深圳，文化背景比较相近，彼此十分了解。而且在深圳时，双方就有过合作经历。因此，招商地产进入天津自然而然地便会选择自己的 “老情人”，再续前缘。

依然是在天津，今年3月19日，顺驰中国控股有限公司与北京中远房地产开发有限公司在天津宣布进行合作，由顺驰出资45%，中远房地产出资55%，双方共同组建一家名为“远驰”的房地产公司开发天津河东区新开路项目。

一时间，似乎天津已经成为中国地产商的合作基地。其实在北京这样的合作也不少。就在前不久，国美电器老总黄光裕和万达集团董事长王健林在北京签署了具有排他性的合作协议，国美电器成为国内唯一一家可以进入万达集团开发建设的购物中心的家电连锁零售企业。

可以使复地很快地切入北京市场。更快地了解北京的市场及人文特点，促进北京业务发展。”

■地产商是如何合作的

不同的房地产企业之间，企业文化不同，公司运作特点不同，合作开发的方式也各不相同。

复地集团张春华告诉记者，去年复地在香港上市后融资21亿多人民币，再加上在全国其他城市销售状况良好，在资金上不成问题。之所以要在玉泉新城这个项目上与其他公司进行合作，一方面是因为复地有合作共赢的传统，另一方面也是为了分解风险。因此，北京城建、复地集团股份公司、阳光时代投资股份公司共同成立了北京玉泉新城房地产开发公司，三方各占40%、30%和30%的股份。公司董事会由三方代表共同组成，重大决策由三方共同决定。财务公开透明。三方在合作的过程中也充分地发挥了各自优势：北京城建充分发挥其地缘优势，玉泉新城的大部分土地以前为北京城建所有。复地则将其在上海做了十多年地产在规划设计、景观设计上所积累下来的经验充分与北京特点相结合。阳光时代投资股份公司则发挥其项目定位、营销推广能力强的优势。

招商地产与万科的合作，中远与顺驰的合作与上述情况基本属于同一种合作方式。就是各自被对方的特点所吸引，取长补短，相得益彰。然而，泰达与万通的合作则是另一种方式。

万通与泰达的合作更像是把房地产开发的全过程分解成不同的环节，然后在这条产业链上分工协作。据万通天津事业的负责人张斌介绍，万通与泰达的合作是产业链的上下游分工合作。泰达作为城市运营商，充分发挥其在天津的优势做土地一级开发。接下来，万通作为地产运营商发挥其产品定位，市场把握的能力完成产品开发。这样，在带动土地升值的同时，缩短了双方资金占用的时间。双方通过这种方式已经启动了上游国际和新城国际两个项目，6月23日又以每平方米2890元的价格拍得一块土地，准备做高档住宅。目前，泰达与万通合作的公司———天津万通时尚置业有限公司已经成为滨海新区最大的发展商。

■地产商的合作会进行到底吗

现在方兴未艾的地产商合作究竟会走向何方，其结果无非是两种。一种合作之后分道扬镳，另一种便是在合作的过程中逐步融合。

很多经济学家都说过，中国的房地产市场发展还处于初级阶段。因为，中国大大小小的房地产公司多如牛毛。必然的趋势是通过市场竞争，兼并重组形成全国性的地产巨头。也许，明日的地产巨头会出自今天的合作。