房地产开发应遵循的基本原则思维导图

我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发作了如下定义：本法所称房地产开发，是指在依据法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。根据上述法律规定，通过出让或划拨方式依法取得国有土地使用权是房地产开发的前提条件，房地产开发必须是城市国有土地，而我国另一类型的土地──农村集体土地不能直接用于房地产开发，集体土地必须事先通过国家征用转为国有土地后，才能成为房地产开发用地。

房地产开发与城市规划的关系极为密切。城市规划是城市发展的纲领，是城市各项建设包括房地产开发的依据。城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市的性质、规模和发展方向，合理利用城市土地、协调城市空间布局和管理城市的基本依据，是保证城市土地合理利用和开发经营活动协调进行的前提和基础，是实现城市经济和社会发展目标的重要手段。

房地产开发的实践经验证明，开发房地产，首先必须规划好，以城市规划为依据指导城市房地产，使城市房地产得以合理发展，首先必须通过科学的预测和规划，明确房地产开发的发展方向和发展格局，在规划的引导和控制下，逐步实现发展目标。在城市房地产开发的建设和发展过程中，城市规划处于重要的地位。开发房地产应当符合城市规划法的有关规定：

总之，依据我国《城市规划法》的规定，城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划，服从城市规划管理、同时依据《城市房地产管理法》第24条的规定：房地产开发必须严格执行城市规划，实行全面规划、合理布局。城市规划是从事房地产开发必须遵循的法律文件，房地产开发必须服从城市规划。

全面规划、合理布局、综合开发、配套建设是实施房地产综合开发最主要原则，是城市建设体制的一项重大成果，它有力地推动了我国房地产事业的发展，并取得了显著的成绩。房地产综合开发，是根据城市建设总体规划，统筹安排建设项目，分期施工，协调发展，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益的一种科学的建设经济管理方法。

综合开发的内容，包括开发区的勘测、规划、设计、征地拆迁、安置、土地平整和所需道路、给水、排水、供电供热、通讯等工程建设。有条件的地方，还可以包建住宅、生活服务设施，公共建筑、通用厂房等。过去我国在很长一段时间内，由于投资来源分散，城市建设采取的是分散建设，见缝插针的小生产方式。采取这种方式进行城市建设，造成城市规划难以实施，城市建设缺乏系统性，总体效益差。

同时实践证明，这种分散建设很难保证住宅建设与基础设施，公共设施配套建设的同步进行。由此积累了大量欠帐，给群众生活带来诸多不便，也给后续投资开发造成很大障碍。因此，市场经济体制下的房地产开发，必须摒弃这种小生产的零星开发和分散建设的方式。

房地产开发项目经过验收合格后，方能交付使用。因为房地产开发产品使用期限长价值量高，与人类生活关系密切。如果房屋的质量出现问题，则它的使用价值会降低，房屋的寿命将缩短；如有严重的质量问题，还会造成房屋毁损和人身伤亡，给产权人和使用人造成巨大的财产损失和其它损害。近年来，由于一些开发商、建筑商片面追求经济效益，压缩投资额，使用劣质建筑材料或偷工减料，不按操作规程操作，或设计者设计失误造成建筑质量问题，已成为社会关注的焦点。因此，必须限制这些严重损害社会公共利益和他人利益的房地产开发经营行为。

为了贯彻执行这一原则，我国房地产法律明确规定：

住宅建设是社会保障体系的一个重要方面，居住水平从不同程度上反映了人民生活水平和社会进步水平的高低。居民住宅既是人们基本的生活资料，也是人们的主要财产。保证住宅所有权的正确行使关系到人民切身利益，也关系到一个国家的社会生活秩序。住宅紧缺与人民要求改善居住条件，居住环境的矛盾是世界各国普遍面临的社会问题。因此，保障公民的住宅权利，改善其居住条件和居住环境，对于维护社会稳定，促进经济发展有重大的意义。世界各国都十分重视住宅法制建设，我国也不例外。

1、运用税收杠杆，即对高档开发项目实行重税赋和增加税种，而对普通住宅项目实行减、免税。如《土地增值税暂行条例》第八条规定，对纳税人建造普通标准住宅出售的，其房地产增值额未超过扣除项目金额的20%的予以免税。

2、运用金融杠杆，即对高档开发项目不予贷款、减少贷款或者调高贷款利率并缩短还款年限，对普通住宅项目给予贷款，降低贷款利率并延长还款年限。

3、运用地价杠杆，即对高档开发项目以招标或拍卖出让方式高价提供，对普通住宅项目以划拨或协议出让方式无偿或低价提供。

[1]《中华人民共和国城乡规划法》

[2]《中华人民共和国城市房地产管理法》

[3]《中华人民共和国城市房地产管理法》 第二十四条

[4]《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 第八条