地段 商业地产的第一要素思维导图

对于商业地产而言，良好的地段无疑是成功的一半。

地段作为一种客观存在，其形成已经经历或需要经历较长的历史时期和发展变化，相对于商业地产运作周期，几乎可以看作是恒定的宏观环境，依靠投资人有限的力量无法改变。

因此，地段选择成为商业地产投资置地的首要考量要素。

地段好，意味着交通便利、位置优越、配套齐备、人口密集、悠久的商业历史、强大的商业习惯、活跃的商业氛围和成熟的业态组合，这一切，正是商业地产项目赖以生存和发展的核心要素。

选择在地段好的区域投资商业地产，是顺势而为，可以坐享成熟商圈的丰富资源，从商家到客户，俯首皆是，项目成功水到渠成。比如遵义成功的商业地产项目天利广场、湘山广场、建国酒店、老城新街。

选择在靠近核心商圈的地段投资商业地产，是借势而上，可以借助毗邻核心商圈的地段优势，分享核心商圈的丰富资源，项目运作比较容易。比如遵义成功的商业地产项目港澳广场、京腾丽湾。

分析地段，规划设计的第一要素

购置土地后，地段分析将成为项目规划设计的第一要素，无论该地块地段好还是不好，均不能例外。好有好的做法，差有差的机会。

规划设计要解决的首要问题是做什么的问题即项目的定位问题，不仅仅指项目整体运营模式的定位，也包括项目各种组合业态的定位。项目究竟建设成为SHOPPING MALL、步行街还是专业市场，业态组合究竟在百货、超市、酒店、专业店中选择一种还是选择几种进行组合，都取决于项目本身所具备的地段特质，地段分析必不可少。这一步骤恰恰为许多位居要地却遭遇失败的商业地产项目所忽视。

规划设计要解决的第二个问题是做多少的问题即项目的业态规模组合问题。各种业态的规模比例既决定着项目建成后的鲜明特点，也决定了项目建成后的竞争能力，业态组合的过程说到底其实就是一个市场细分的过程，是项目在区域竞争中确立竞争优势的基础保障，这同样需要专业的地段分析和研究，通过科学的市场分析找出有效的市场机会和确立竞争优势所需要的合理规模，进而确定业态组合比例。与项目定位一样，业态组合比例的不当同样会导致项目运作的失败。

强化地段，项目推广的第一要素

成功的商业地产项目，不仅仅需要对项目所处地段优势的充分利用，更需要对项目所处地段优势的强力提升，前者犹如分享蛋糕，后者却是把蛋糕做大，更容易获得成功。

在成熟商圈发展项目，既意味着机遇良好，也意味着竞争激烈。获得市场机会由地段分析解决，获得竞争者的支持往往需要通过强化地段优势来实现。

龙华老城新街项目的推广成功正是这样一个不断强化老城商圈竞争优势的历程。在确立建设首个集购物、餐饮、娱乐、旅游、休闲为一体的立体商业步行街的发展模式后，老城新街决定引入百货、超市、酒店、电影院和时尚餐饮等主力店，在确立项目竞争优势的同时形成对老城商圈既有资源的有益补充。自2006年起，老城新街就不断发起关于老城商圈地段优势的历史梳理、现实分析和未来展望的大讨论，并结合项目本身定位对老城商圈未来的竞争优势集中展示，与政府相关职能部门和老城商圈的既有商家展开全面友好的合作，合力提升老城商圈的影响力和竞争力，从而获得了老城商圈单位和商家的鼎力支持，一举获得了项目的运作成功。

对于位处同一商圈的商业地产项目而言，一荣俱荣，商圈竞争优势提高所有商家和项目的市场机会都将增大，一损俱损，没有哪一个项目或者商家在商圈内其他项目和商家都走向失败的时候能够独善其身。因此，新生项目最明智的发展理念是竞合而非竞争，市场推广尤要着力贯彻这一理念。

于是，强化项目的地段优势就成为商业地产项目推广的第一要素。