商业地产开发应注意思维导图

由于商业地产开发利润率极高，是住宅利润的2-3倍还多，以至于许多开发商都从单纯的地产项目转向开发综合商业地产，然而需要注意的是，商业地产开发风险极高，需要投资的资金也很多，这就要求开发商要非常有实力，这也同时是好多商业地产为什么中途停工夭折的原因。就一个城市来讲，一定的消费群体只需要一定量的商业体量，而开发商若只看到利润，而没有对整个城市的商业市场份额进行调查，没有进行科学的市场定位，消费能力调查，消费群体定位，就盲目开发，过度开采，其结果只有一个，那就是劳民伤财。市场不是一个无限大的蛋糕，并不是说谁进来都能份一块的，所以要想使商业地产做活，这就要开发商必须注意几点：

在开发商立项前，就必须对当地消费水平，商业发展情况，个产业结构在当地市场所占份额，以及当地消费习惯，市民整体收入水平以及现存主要的商业项目进行分析调研，看这个城市是否还有没有能力，有没有好的地段再来容纳一个商业项目，在这里还要注意一点就是这个城市的商圈成熟度，如果在这个城市中已经有几个大型的商业项目几足鼎立来支撑城市的成熟商圈，而且已经形成白热化的程度，那么就没有必要再开发了。负责只会以失败而告终。

（２）商业项目的定位

若分析在一个城市中还有开发的机遇后，那么就要着手考虑准备做什么形式的商业项目了，是专业的批发市场，还是步行街，还是一站式的shopping park。这都取决于对该地区商业机构的分析，还要结合本地产业结构，交通等。若该城市交通便利，且有当地产业做支撑，可考虑做专业化的批发市场，，而且该专业的批发市场还必须要一本地产业批发集散为准，那么选址也应该在交通发达，物流便利的地方，像郊区比较好，具体还要看城市的具体情况。如果考虑一举占据全市商业地位，则就要考虑建大型的一站式购物中心。

一站式购物中心在美国等发达国家90年代都已经成熟了，在中国2000年陈智的铜锣湾广场华发北店开业，算是中国第一家shopping park。就陈智的铜锣湾为例，目前也是正处于告诉发展阶段，期商业模式中购物已经不是最重要的功能，期购物中心里面，还包含有餐饮，休闲，娱乐，商务等都已经占据相当大的一部分。也就是说大型购物中心能够满足不同层次消费者的不同需求，与传统商业相比，肯定是商品结构更全面，功能更强大，更具有竞争力。

（３）商业项目的选址

选址永远是做商业最重要因素之一。一个城市最好的地段就是市区繁华地段，尤其是市区的成熟商圈，位于成熟商圈内的商业项目基本上已经不用再为人气，人流量而担心。因为核心商圈的缘故，人们的消费习惯早已确定。这就是因为消费习惯的缘故，还有商圈成熟度缘故，因为早已耳熟能详了。

由此可见商业项目选址选在核心商圈中是最好的，然而目前情况是，位于商圈内的大型商业地产项目失败案例比比皆是，为什么那？原因就是没有科学的整体规划，以及独特新颖的商业经营模式，不能吸引人群可持续性消费，也就是不能使商业项目可持续经营发展，这样失败是必然的。那么在选到好地段的同时又要注意哪些方面哪？

（４）项目的科学规划

以前好多商业项目都是先建房子，然后在招商。这样会导致好多项目招不到商。因为项目在立项前没有科学的规划，在没有定位的前提下就盲目的开发，这样建成的物业很有可能就是不适合一些大商家，特别是主力店。像一个位于城市核心商圈的大型地产项目，大商或丹尼斯想进入，但是由于开发的物业面积太小，或者是物业结构不适合，层高达不到，这样必然是想进都进不来，因为物业不合适，如果在改造物业，那么结果不是延期开业就是成本太高，好的商家就不愿意进驻。所以说在立项前就必须先确定好市场定位，这个项目想做什么样的商业形态，想招那些大商家。

就像郑州的国贸中心，大商就准备在国贸这个位置做一个在河南的旗舰店，所以就必须在立项前根据大商的实际需求来建物业。这样为大商量身定做，必然商家进驻的时间会很短，而且开业也会很迅速。再者说，商铺要想卖出去，想做活，就必须要先招商后开发，先把准备要找的商家确定下来，这样基本上商业项目已经成功了一大半，这就是现在非常流行的cs商业地产模式，即先招商，后开发。

（５）后期的管理，运营

一个商业项目选址，招商都是非常重要的，在前奏都做好准备后，就要充分考虑后期的管理运营了。商业项目成功的重要因素就是要有一个科学的业态划分。只有有了独特新颖的业态，才能充分明确消费群体，才能得到消费者的认可。业态划分好后，就要考虑后期管理。作为负责任的开发商，就必须不能只看重短期利益，而忽视该商业项目的后期是否能做活。这就要求我们要“三年养店，五年盈利”。

往往一个新的项目，只有先聚集人气，根据自己的特点来吸引消费者，改变消费者的消费习惯，然后才能考虑赚钱。这个前提就是统一管理运营。特别针对那些一些新的商业模式，由于大家都还不是太认可，若是没有一个统一的招商，管理，运营，那么期商业形态再好也不行，因为分散经营只会使这个项目的市场竞争力下降。

想象一下，乱成一盘沙的商业形态能经营活吗？所以说在项目开发销售中，就必须为后期的统一经营做好计划，运用一些整体租赁合同来制约投资者和经营者，而且要准备一个合理的年限，市场上一般的统一租赁年限为5—10年，只要项目能顺利度过前3—5年的市场培育期，以后就好做些。

由于商业地产项目的高风险，高回报，所以在开发这样项目的时候一定要慎重，一定要做好立项前的所有准备工作。而且商业地产要考虑到三方利益：开发商，投资者，经营者。要实现三方共赢，其归根结底就是经营者能赚到钱，是否能可持续盈利。只有市场做活了，经营者赚到钱了，投资者也才能把商铺租个好价格，这样开发商也才能在业内树立起自己的品牌，才能为以后再开发项目做个好的榜样。