村委会在集体土地上自建房屋出租应认定合同无效思维导图

l994年6月15日，西安市和某林区两级政府的负责人召集有关行政部门的领导、永某宁村的村干部、租赁经营户的代表共38人在西安某宾馆召开了永某宁村土地征用、拆迁工作协调会议，并形成了会议纪要，确定：合同期满的要依法拆迁，合同未到期的，在不增加永某宁村负担的情况下，由永某宁村和市、区统征办协调解决。但会后各方仍未达成协调解决的意见。

随后，承包人在市、区统征办的指挥、协助下开始做上述21户的搬迁工作，其中l7户从市统征办领取了补偿费后自行搬迁。紫某雾酒家等4户因搬迁补偿费用未能达成一致意见，不同意搬迁，遭到永某宁村等人采取砸门等强行拆迁措施，双方发生争议。1994年7月12日，紫某雾酒家以永某宁村为被告向陕西省高级人民法院起诉，要求赔偿房屋装修损失、营业损失，给付搬家补助费等。

另查明：本案租赁合同中所租赁的房屋是永某宁村未经批准在自己所有的集体土地上建造的。

1、解除紫某雾酒家与永某宁村1992年6月30日签订的房屋租赁合同。

2、市统征办于判决生效后10日内向紫某雾酒家补偿房屋装饰费、搬运费共计人民币122，410.42元。

3、驳回紫某雾酒家其余的诉讼请求。案件受理费7576.79元，鉴定费500元，由永某宁村承担2076.79，市统征办承担6000元。

l.一审判决定性不准，责任不明。本案应为拆迁安置补偿和侵权赔偿纠纷，一审判决没有依法确认紫某雾酒家是被征用土地上非住宅建筑物的承租人，是合法的被拆迁人，理应得到实际补偿和安置，对拆迁人应当承担何种责任，违法拆迁的侵权人应当赔偿哪些损失，判决中既不明确也不具体。

l.一审判决认定事实错误。根据《陕西省国家建设征用土地和农村建设用地管理办法》第l0条、第17条，《中华人民共和国城市规划法》第31条的规定，永某宁村未经审批，擅自建房，所建房屋系违章建筑，不得出租，其与紫某雾酒家的租赁合同应为无效合同。

紫某雾酒家等租赁户所遭受的损失是因其与永某宁村所签合同无效所致，与征地行为没有因果关系，其以自己在经营活动中受损为由要求市统征办赔偿，无任何依据。市统征办给其他17户予以补偿，是自愿协商的，是为了息事宁人，紫某雾酒家等不愿协商，漫天要价，本身就无依据，市统征办拒绝其无理要求是理所当然的。故此，要求本院依法改判，驳回紫某雾酒家的诉讼请求。

被上诉人永某宁村辩称：根据《中华人民共和国土地管理法》第2条、《陕西省土地管理实施办法》第27条的规定，市统征办的征地行为是政府行为，永某宁村对国家征地无法抗拒，市、区政府也确实多次召开会议落实征地工作，紫某雾酒家等四承租户在明知承租房屋占用的土地将要被征用的情况下，不听劝阻，强行装修，居心不良，要求侵权赔偿于理于法都行不通，根据《房屋租赁合同》第7条的规定，因为不可抗力的原因导致房屋毁损和造成承租方损失的，永某宁村不承担任何责任。

最高人民法院经审理认为：永某宁村未经批准在集体土地上擅自建房并出租给该村之外的其他单位用于商业经营，违反了国家有关土地管理法律、法规的规定，该租赁合同为无效合同，一审判决租赁合同有效并予以解除不当，应予纠正。造成合同无效，紫某雾酒家和永某宁村均有过错，应各自承担相应的经济损失。

紫某雾酒家未经认真审查，租用永某宁村擅自建设的房屋进行商业经营，停业损失应当自行承担；永某宁村应当知道其所建的房屋不得出租给其他单位用于商业经营，并在明知该房所占用的土地将要被征用的情况下，仍然与紫某雾酒家签订为期3年的房屋租赁合同，并允许紫某雾酒家进行装修，故应补偿紫某雾酒家的装修费用。

市统征办委托区统征办和永某宁村达成了征地补偿协议。支付了永某宁村包括拆迁房屋补偿费在内的征地补偿费，因此，永某宁村应在协议生效后按照规定将被征用的土地及地上附着的房屋无偿交给市统征办拆除或者自行拆除。市统征办依法拆除已被征用的土地上的附着房屋属于合法行为，不构成民事侵权。永某宁村在房屋拆迁公告公布后，没有妥善终止与紫某雾酒家的房屋租赁关系，即采取强制手段拆除出租的房屋不当，应适当支付紫某雾酒家的搬迁费用。

因永某宁村对紫某雾酒家承担装修费的补偿责任，则不再承担侵权的民事责任。紫某雾酒家诉请由永某宁村赔偿另行租房差价损失的主张，因永某宁村不能继续出租房屋是政府的征地行为引起的，且紫某雾酒家对签订该无效租赁合同也有过错，故该部分损失应由紫某雾酒家自行承担。

1、撤销陕西省高级人民法院(1994)陕民初字第1x号民事判决。

2、紫某雾酒家与永某宁村l992年6月30日签订的房屋租赁合同无效。

3、永某宁村于本判决生效后十日内向紫某雾酒家补偿房屋装饰费、搬运费l22，410.42元；逾期付款按中国人民银行同期贷款利率加倍支付利息。

4、驳回紫某雾酒家的其他诉讼请求。

原告起诉认为永某宁村与有关方面签订征地协议时，只顾为自己取得经济上的补偿，而将其地皮上的房屋承租户的经济补偿问题置之度外，单方撕毁合同，侵犯了他的合法权益，从而要求赔偿，要求从统一征地包干费用中给予相当的补偿。

一审法院确定的案由是房屋租赁、侵权赔偿，认为市统征办实施征地方案时对紫某雾酒家等未作妥善处理即雇用民工强行拆迁，构成侵权，永某宁村作为出租方未依法履行告知、协助的义务，给紫某雾酒家等造成的经济损失亦应承担相应的民事责任。现在，紫某雾酒家上诉称本案定性不准，认为本案应为拆迁安置补偿和侵权赔偿纠纷。二审中有关本案的案由，引起了争议。

综观本案案情，本案还是定为房屋租赁和侵权赔偿纠纷为宜，因为紫某雾酒家和永某宁村的关系是房屋租赁关系，市统征办征用永某宁村的集体土地是代表政府行使的行政权力，应给予补偿的单位是永某宁村，被征用土地上附着的建筑物需要拆迁安置的，因该建筑物属于永某宁村所有，故拆迁安置的对象也是永某宁村，紫某雾酒家并不是被拆迁安置的对象，它是因为永某宁村的土地被征用，造成必须解除租赁合同，由此受到了损失，因此该案首先是租赁合同的纠纷；其次，永某宁村及市统征办委托的人所实施的强行拆迁工作是否构成侵权，贝Ⅱ是本案争议的第二个问题。

紫某雾酒家认为，根据西安市人民政府(1993)107号文件中的规定，本案应参照适用《西安市城市建设拆迁安置办法》，市统征办认为本案应适用《中华人民共和国土地管理法》、《陕西省土地管理实施办法》、《西安市征用土地条例》、《村镇建房用地管理条例》，二者的差别就在于是征地补偿还是拆迁补偿，补偿的对象是谁。而事实上，不论适用哪个法律，紫某雾酒家都不是市统征办需要直接补偿安置的对象，因为紫某雾酒家只是在租赁的房屋上添附了装修装饰的内容，房屋的所有权人并没有改变，故其主张适用《西安市城市建设拆迁安置办法》没有事实根据，是不能成立的。

本案租赁合同中所租赁的房屋是永某宁村未经批准在自己所有的集体土地上建造的，按照国务院《村镇建房用地管理条例》和《陕西省国家建设征用土地和农村建设用地管理办法》的规定，该房属于违章建筑，不能取得合法的房屋所有权证书，不能出租，永某宁村未经批准擅自建房并将该房出租给该村之外的其他单位，等于将集体所有的土地直接进入了市场，该租赁合同是无效的，一审判决认定租赁合同有效，判决解除合同(终止履行)是错误的，应予纠正。

鉴于合同无效双方均有责任，故对紫某雾酒家因解除合同的损失应合理分担，不能只由永某宁村负担，考虑到永某宁村在明知该块土地将要被征用的情况下，仍然与紫某雾酒家签订为期3年的租赁合同，并且制止紫某雾酒家的装修不力，故应由永某宁村补偿紫某雾酒家的装修费用和搬迁费用为宜。

但该案的实际情况是，永某宁村在和紫某雾酒家还存在租赁关系，没有依法办理解除租赁合同的手续，没有和承租户达成协商搬迁的一致意见、给付补偿的情况下，对被征用土地上的房屋进行强制拆迁，造成紫某雾酒家等承租户的损失，则是有过错的，应由永某宁村承担赔偿责任，但是，永某宁村所采取的强拆手段刚刚开始，紫某雾酒家就诉至法院，由一审法院裁定停止执行，后经法院采取保全措施再恢复执行，因此，永某宁村的侵权行为未造成紫某雾酒家财产上实际损失的后果，其对紫某雾酒家的装修费用已予以补偿，则不再承担侵权责任。

一审认定市统征办应承担紫某雾酒家的房屋装饰补偿费、租赁房屋合同尚未履行完毕另行租赁房屋的差价、搬运费及经济损失，因拆迁造成生产经营企业停产、歇业的，除按规定给予补偿费外，还应按拆迁前6个月的平均利润计算补偿。

二审判决认为，一审判决认定的责任不明，确定的赔偿范围和主体不当，是有其道理的：

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