专家对土地增值税清算细则的进行点评思维导图

对于引起前期市场出现快速下跌的超预期的房地产调控政策，经过了一个多月的实施，“新国十条”调控政策已经取得初步效果，二手房成交量大幅下滑，价格也开始松动，但开发商充裕的资金使新房价格维持在较高水平。目前商品房调控政策进入了观察期，这一方面会使投资者预期后续政策暂时不会更加严厉，从而有利于缓解市场的紧张情绪，另一方面，管理层会观察房地产市场的进一步反应，只有在房地产价格出现明显回调时后续政策才可能放松。在政策进入观察期但市场预期仍未完全明朗前，市场仍然难有明朗的趋势。不过，由于短期房地产板块跌幅过大，市场开始讨论左边建仓问题。看多的理由和看空的理由似乎都有。

看多的逻辑：(1)加息缓行;(2)地方楼市新政推迟，市场预期趋于稳定;(3)10年业绩锁定性较好，目前股价已经反映11年业绩下滑20%;(4)欧洲债务危机引发全球经济二次探底，欧盟作为中国的第二大出口区，将对中国经济增长带来负面影响，类似于08年，房地产调控政策因此放松。

看空的逻辑：(1)政策未尽;(2)各大城市销量出现明显萎缩，预计11年业绩出现下滑;(3)预计下半年新开工量调减，也将影响12年的销量。(4)估值不能作为股票推荐的首要理由。估值基准和业绩预测都有调整的风险和必要。

这其中，多数机构的机点还是认为，中期巨大的跌幅意味着板块进一步暴跌动能不足，但房产税落地、预售款监管等政策预期犹在，房价普跌促使成交量反转预计也将发生在9月份以后，扭转房地产板块趋势的催化剂尚未出现。

在行业调整过程中，上市公司的估值水平并不可靠，国金证券认为判断政策底部来指导投资更为保险。近期政府态度的微调会一定程度消除市场过于悲观的预期，短期存在反弹的可能。但目前仅是政策进入短期平静期，随时有反复的可能，也即尚未达到政策底部。因为行业基本面的调整从四月中旬开始，经历如此短的调整周期就放松对地产的调控可能会导前期调控成果的前功尽弃。政策底部还需要一段时间的等待以及地产新开工数据下滑的印证。

点评：

开发商资金收紧，预计推盘增加。通胀必不可免，市场普遍预期资产价格仍会上涨。通过银行信贷来限制投资性需求只是暂时的应急措施。目前开发商资金还比较充沛，仍存在不少捂盘现象，欲等政策消化后再推盘，那么，此次政策调控的效果就要打折。

土地增值税是累进税率，房价越高，获得的利润越多，缴纳土地增值税越多。之前，大部分房地产公司的土地增值税仅按1%~2%预征，待楼盘销售交付后再进行清算。但由于清算难度大，实际缴纳比例远低于税法规定比例。严格清算增值税，已经销售的楼盘都要清算土地增值税，如果能够全部清算，09年各地理论上至少可以获得2640亿元的税收收入。开发商资金收紧，即使后面房价还能涨，但是预期要多交税，捂盘还有资金占用成本，因此，在一定程度上有利于增加开发商推盘量，增加市场供给。

政策组合拳，仍以打压房价为目的。此次政策调控的触发点是各地房价上涨过猛。房价上涨，一是由于对通胀预期产生恐慌，投资性需求过剩，二是开发商捂盘，供给不足。如果说清算土地增值税是从供给端来调控房地产市场，房产税则从需求端来调控房地产市场，双管齐下，才能使政策真正起作用。结合房贷政策、土地政策，政策正以组合拳的方式对房地产市场进行调控，其仍以打压房价，解决居民住房问题为最终目的。