集体土地“以租代征”的症结与法律对策（三）思维导图

将租用农村集体土地与征用农村集体土地一样，规范其租用条件、主体、客体、用途、租用合同、租赁登记、租金标准、租用期限、复耕经费的提取与积累、违法责任等方面的内容。有关规定可以在《民法》、《合同法》、《土地管理法》中进行具体规定，也可以就农村集体土地租赁制定单行法律法规。

(1)对租用土地的条件，《土地管理法》第63条明确规定农村集体土地只能转让、出租给农业建设，非农业建设不能租用土地。“农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。”法律法规的规定都非常明确，建设用地必须办理审批手续，不得直接租用农民集体土地。

(2)对租用主体的规定，按《合同法》的基本原则，土地租赁合同应是民事合同，主体地位平等，主体适格，因此，如果土地出租，出租人只能是农民集体或土地所有者农民们，不能是地方政府，也不能是村委会，承租人根据法律法规规定，可以是政府、企业、个人或其它组织。

(3)土地出租的客体。农村集体土地出租的客体明确规定是土地使用权，而非土地所有权，所有权仍是农民的。这与土地征收不同，征收的是土地所有权，具有不可逆转性，土地出租可以逆转。

(4)土地租用用途的限制。土地租用由于所有权是属于农民的，因此，对租用土地的用途法律法规应有限制性的规定，基本原则是不得破坏土地的耕种要求，如不得开采、取土、建有环境污染的企业、商品房开发等，租赁到期通过复垦必须达到耕种的要求。

(5)土地租用合同内容的格式条款。由于农民本身的法律知识欠缺，他们在签合同时，要使合同条款全面完善有一定的难度，国土地资源部可以制作租用农村集体土地合同样本，解决因条款的欠缺而造成的土地纠纷。

(6)土地租用审批登记的规定，农村集体土地要制定一套可操作性强的审批程序。目前农村集体土地出租没有实行登记，土地租用应在原土地登记机关办理租用登记手续，参照《土地登记办法》第二十八条规定：“依法向政府土地管理部门承租国有土地的，承租人应当在签订租赁合同之日起三十日内，持土地租赁合同和其它有关证明文件申请承租国有土地使用权登记。”由于该条只规定国有土地租赁要求登记，同样，农民集体土地租用也按照这个规定登记。

(7)土地租用的租金标准，这个问题是土地租用的核心问题。土地征收与征用有补偿标准，而土地租用应当有国家制定的指导性标准。为了防止土地租用暴利的产生和出租者的寄生生活产生，必须进行土地价值评估，建立一套评估体系，根据租用者租地时间的长短和用途确定租金标准，用于农业且时间较长的，租金可以适当低一些，用于工业等非农业的，租金可高一些。

(8)土地租用期限的限定。租地的期限不能参照国有土地的使用年限40年、50年、70年，而应当根据《合同法》的规定，租用最长期限为20年或10 年，期满后，根据需要和实际情况，再续签合同。这有利于保护土地和农民的权益。

(9)土地租用复耕费用的提取与积累。土地租用可能用于农业建设，也可能用于非农业建设，对用于农业建设而从未改变用途的，复耕费用的提取可少一些，而用于非农业建设的复耕费用的提取根据其对土地耕种破坏的程度，应加大经费的提取数量，经费的提取必须每年进行，专款专用。

(10)对土地租用违法责任的规定。对违法租用土地者，应当严惩，而对违法出租土地者，不管是地方政府还是农民个人都应当严惩不贷，都应当付出高昂的成本。

近年来，我国在部分省市开展了农村集体土地制度改革的试点工作，取得了可喜的成绩，获得了宝贵的经验。2005年10月在广东省全省范围内实施的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》规定，“允许集体建设非农用地不必经过政府征用而可通过招拍挂等方式进行出让、转让、出租和抵押。”，而且《办法》使集体土地所有权与国家土地所有权实现了同地、同价、同权，为今后地方建设用地短缺提供了一条参考路径。2007年7月农村土地流转模式在重庆出现新突破，重庆市工商局出台新政，允许该市农民以土地承包经营权直接入股，支持作为统筹城乡综合配套改革试验区的重庆探索农村土地流转新模式。