划拨土地使用权转让的限制思维导图

（一）《城市房地产管理法》第40条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”这一规定主要强调的是划拨土地使用权转让的政府审批，未经批准的不得转让。

（二）如果政府同意转让的，则应当由受让方办理土地使用权出让手续，并按规定缴纳土地使用权出让金;经政府批准可以不办理土地使用权出让手续的，则应由转让方按照国务院有关规定将转让所得中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

（三）显然，无论是《暂行条例》还是《城市房地产管理法》的规定，其本意都是不允许通过转让划拨土地获取土地收益，更不允许党政军机关等承担国家公共管理职能的单位，以无偿取得的划拨土地使用权进行以营利为目的的商品房开发等经营活动。因此，你单位将闲置的土地转让给开发商搞房地产建设是违法的，不会获得政府主管部门的批准。

（一）行政干预性强。由于划拨土地使用权与国家的产业政策有着密切联系，因此其转让须经土地行政主管部门审查并经有批准权的人民政府审批后才可有效，审查的内容包括转让双方的情况及转让协议是否合法、转让后用途及土地使用权类型是否符合规划和国家供地政策、土地权属是否清楚等，其目的是保证国有土地收益不流失和防止划拨土地使用权流入市场对国有土地市场造成不必要的冲击。这就是说在划拨土地使用权转让中行政管理机关虽然不是一方当事人 ，但十分重要，它不仅仅限于土地使用权办理变更登记手续，而还要进行之前的审查，只有存在它许可以后，划拨土地使用权转让行为才可发生。

（二）不对称性。由于划拨土地使用权是一种特殊的土地使用权，因此，这种权利在市场中的转让也必须受不定期的条件限制，划拨土地使用权在流转过程中作为一个整体进行流通的情况极少，只有两个同时符合使用划拨条件的主体之间才存在着一个完整意义上的划拨土地使用权转移。在多数情况下是受让方不符合使用划拨土地的条件，转让过程中要通过补办手续，将划拨土地使用权变为出让土地使用权或上缴划拨土地的收益金。

（三）有偿性。国土资源部发布了《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，首先明确了企业国有划拨土地权益，承认划拨土地使用权是一种财产权，这就为其流转提供了可靠的内部动力，国有划拨土地使用权人长时间使用土地不可能对土地没有投入，况且用地者在取得划拨土地时也并非是“无偿”，也付出了补偿、安置等相关费用。（《中华人民共和国城市房地产管理法》第23条：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。”）

________（申请人名称）:

根据你方申请，报经________市（县）人民政府批准，准予你方目前所使用的位于________的国有划拨土地使用权转让。该宗地面积为________，用途为________，宗地号为________。请持本通知书，按规定将该宗地使用权在土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款，并签订转让合同。

你方与受让人达成交易后10日内，双方应持转让合同、原《国有土地使用证》、《划拨土地使用权准予转让通知书》、转让方和受让方的身份证明材料等，向我局申请办理土地出让手续，并由受让人与我局签订《国有土地使用权出让合同》，缴纳土地使用权出让金，土地出让金不得低于每平方米____（大写）元（￥____）。

国土资源局（盖章）

年 月 日

[1]《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十条

[2]《中华人民共和国城市房地产管理法》 第二十三条