新修订《太原市城市房地产交易管理条例》解读思维导图

“跌宕起伏”的房地产市场极大地牵动着人们的心，噱头重重的楼盘促销花样，又让人们犹如雾里看花。为了让老百姓放心购房，让购房者得到更多实惠，让楼市告别“虚假”，让交易更加规范透明，今年5月1日，新修订的《太原市城市房地产交易管理条例》将正式实施。

以前不少房地产开发企业在没有办理商品房预售许可证的情况下，就大张旗鼓地开始以认购、预订、排号等方式销售商品房，使购房者的利益不同程度地受到了损害。

新《条例》对房地产开发企业商品房预售做了明确的规定。如第十四条规定，房地产开发企业只有在房产管理部门办理商品房预售许可证后，才能以上述各种促销方式预售商品房，才能发布商品房销售广告。如果开发商违反《条例》，房管部门不仅责令其停止违法行为，没收非法所得，而且对收取预付款的，将处已收取款额1%以下的罚款。

同时，《条例》第十九条明确规定：没有取得商品房预售许可证的房地产开发企业，还不能进行返本销售或者变相返本销售商品房，不能采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房，不能分割拆零销售商品住宅，不能委托没有资格的机构代理销售商品房。如有违反，房产管理部门予以警告，责令限期改正，可并处一万元以上三万元以下罚款。

《条例》还规定，申请办理商品房预售许可证的房地产开发企业必须具备以下四条标准：一、取得国有土地使用权证;二、取得建设工程规划许可证;三、取得建筑工程施工许可证;四、完成建筑物主体1/3以上或按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。而且，在申请办理商品房预售许可证之前，房地产开发企业还必须在项目所在地商业银行设立商品房预售款专用账户，预售款必须用于预售项目的工程建设，不得挪作他用，太原市政府还要建立相关监管制度。

《条例》明确规定：房屋租赁要实行登记备案制度。符合以下五种条件的需纳入房屋租赁管理：一、当事人将房屋以合资、合伙经营等名义提供给他人使用，不参与经营。二、将房屋以柜台、摊位、场地等方式分割提供给他人使用，以及以贷抵租。三、酒店将客房或其他房屋提供给他人作为经营场所。四、将地下构筑物提供他人使用。五、以其他方式变相转让房屋使用权而获取固定收益的。同时，当事人应当在规定时间内，持房屋租赁合同、当事人身份证和房屋所有权证书或其他合法权属证明，到市县房屋租赁管理机构办理备案登记，领取房屋租赁登记证明。如未备案，可对住宅租赁当事人处以200元以上1000元以下的罚款，对非住宅租赁当事人处以5000元以上3万元以下罚款。

对于人们比较关注的哪些房屋不能出租这个热点问题，《条例》第四十一条也有详细规定：如违法建筑，司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封的，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的，违反规定改变房屋使用性质的，以及法律、法规规定禁止出租的其他情形。如将这些不符合规定的房屋进行出租，对没有违法所得的出租人，并可处1000元以上5000元以下的罚款;对有违法所得的，可处以违法所得一倍以上三倍以下的罚款。

开发商夸大其词，变着花样欺骗消费者，如实际住房面积与合同规定不符，产权证难办理等问题，让不少购房者至今提起来，都不能平静。

《条例》中第二十条明确规定，商品房销售可以按建筑面积、套内建筑面积或者按套计价销售，当事人应当在合同中载明约定面积与产权登记发生误差的处理方式。如果在合同中未作约定，则按以下两种方式处理：一、面积误差在3%以内的，据实结算房价款;二、如果面积误差超过3%，购房人有权退房。选择退房的，房地产开发企业应在30天内退还已付房款，并同时支付利息。购房人如果不愿意退房，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差比在 3%以内部分的房价款由购房人补足;而超出3%部分的房价款则由房地产开发企业承担，产权归购房人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分的房价款由房地产开发企业返还给购房人;超出3%部分的房价款，由房地产开发企业双倍返还。如果购房人对房屋面积有异议，还可委托具有相应测绘资质的机构进行测绘，测绘结果由房管部门审核认定。

对于购房人而言，只有拿到产权证，也就是人们平常说的“大红本”，才能踏踏实实住新房。对于那些至今还没拿到大红本的购房人而言，这次《条例》的出台，无疑给他们带来“福音”。《条例》第二十一条规定，在房地产开发企业提出办理商品房初始登记申请后，房产管理部门应当自受理之日起30个工作日内办理完毕，发放初始登记房屋所有权证书，并予以公告。

在办理商品房所有权转移登记时，应当由房地产开发企业与买受人共同申请，房产管理部门在受理之日起30个工作日内、最长不超过60个工作日办理完毕，发放房屋所有权证书或作出不予登记的书面决定。