使用权公寓要有预售许可证吗思维导图

使用权公寓通常有四证：《规划许可证》、《土地使用协议许可证》、《施工证》、《用地批准书》，但就是没有《商品房预售许可证》。

依据中华人民共和国《城市房地产管理法》第四十五条：商品房屋预售许可证应当符合下列条件：一已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二持有建设工程规划许可证；三按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；四向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

（一）水电费计算不同。公寓需要区分是商业性质的公寓还是商住两用形式的，因为这关系到水电费的计算。一般商用公寓性质的土地会按照商用水电进行收取，普通公寓也是居民水电。长远来看，商用型的水电肯定是不划算的，居民用电用水基本要便宜一半。

（二）产权年限不同。房屋使用不会有年限，我们要说的年限是土地的产权问题。一般现在的土地都会有40、50、70年的划分，其中，商业用地为40年，住宅用地为70年。所以大家购买的商用型公寓在土地年限上会少一些，具体的也要自己核算清楚。

（三） 户口问题不同。商用性质的公寓属于在商业用地上建造的项目，户口问题可能得不到解决，住宅则反之。只要满足一定的条件，购房之后解决户口还是比较容易的。

（四）人口舒适度不同。商业住宅基本都是独立的单身公寓，适合两口之家或是单身入住，而且因为是商业用地，通常都是两梯十户的布局，这样的话人口比较杂乱，私密性可能会有所欠缺。而普通的住宅一般都是面积稍大一些的，每层楼两梯三户或者四户，私密性更强，安全方面要优于公寓。

（五）利率和首付不同。如果打算贷款购买商业公寓，则需要按照商业住房的规定办理，首套房首付比例一般不低于40%，贷款利率相对也会高一些。若是贷款购买住宅，首付比例通常不低于35%，但根据地区的差异，首付比例也会有所不同。

（六）采光条件不同。商用型的公寓也要分很多类型的，有些公寓的卫生间和厨房没有做出明显隔断，而且没有透气的窗户，阳台也属于室内阳台，这样的话采光条件上就会弱很多。而根据《住宅建筑设计规范》的规定，住宅必须满足日照、采光等相关条件。

（七）公寓和住宅产权年限不一样。

（一）没有产权。很多销售在宣传中会多次强调项目存在独立产权。但实际上并没有，只有使用权，没有产权的项目，且不说项目未来房价涨跌与你无关，万一小开发商跑路，你还很难进行维权。

（二）使用权项目，只能用于租赁，不能买卖，最长租期不超过20年，预付租金不得超过12个月。那些承诺给你25年使用权的，小心为上。

（三）这些项目通常有四证：《规划许可证》、《土地使用协议许可证》、《施工证》、《用地批准书》，但就是没有《商品房预售许可证》。

（四）返租期没有保障。开发商把托管业务委托给别人，万一有什么事故发生，按以往的套路可以顺手把责任都推给托管公司。而且万一要是真租不出去的话，这个租金还能找谁要呢？

（五）要注意理清土地所有方与投资商的关系、土地性质及物业类型等。

[1]《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条

[2]《广州市房屋租赁管理规定》 第九条