两年严查，解开东兴房地产行业偷税谜团思维导图

方案确定后，防城港市地税局的3名稽查人员悄悄来到东兴市进行暗访。经过两个月的调查走访，他们发现东兴市的房地产业极为兴旺，地价在短短的几年内翻了几番，而房地产业的税收却没有相应的增长。种种迹象表明，东兴市房地产业的确存在大面积的偷税问题。

为了便于开展工作，防城港市地税局取得当地政府支持，联合成立了东兴市房地产开发市场税收清理检查领导小组。从2002年7月~2004年11月，检查组费时两年多，对东兴市23家房地产公司1997年~2003年的账目和纳税情况进行了全面检查。

“检查的结果令我们大吃一惊！在所查的23家房地产公司里，就有22家存在严重的偷税行为，查补税款达1200万元。房地产公司偷税花样之多，超出我们的想像；偷税企业比例之高，已经构成行业性偷税。”李德裕介绍说。

据了解，到记者采访时，被查补的1200万元税款中已有800多万元缴入国库。另有一名涉嫌偷税的开发商已被公安机关刑事拘留，6户未办理税务登记证的纳税人被督促办理了税务登记证。

两年严查：查清糊涂账

“现在，东兴市里很多人见到我们都觉得面熟。不少居民看见我们一来，就知道我们又是来调查了解情况的。”李德裕告诉记者，两年来调查小组几乎一直驻扎在东兴市，他自己也被戏称为“钦差大臣”。

据了解，在调查组开始调查取证的初期，来自各方面的阻力不小。事后因巨额受贿罪被逮捕的时任防城港市政协副主席、东兴市委原书记刘德新，就曾给调查组打来电话，施加压力。

部分偷税者为逃避责任，借市政府整治投资软环境之机，联名向防城港市委、市政府告状，以“税收专项检查影响纳税人”为由，指控税务机关破坏投资软环境。还有一些纳税人拒不配合，或多方活动，让亲戚、朋友说情，或进行匿名威胁、恐吓。

为尽早揭开东兴市房地产行业偷税真相，调查小组兵分3路，一组根据举报信留下的线索去寻找举报者，进一步了解情况；一组在东兴市地税局查阅征管资料；一组到房地产企业调账本。然而，前两个途径获得的信息并不多。第3小组到房地产企业调账本，结果发现有十几家公司根本就没有账本。由于管理上的漏洞，很多房地产的交易根本是一笔糊涂账：没有立项资料、账本、合同，有的甚至连一份收据都没有。而被查的房地产公司也大多以种种借口搪塞检查。一时间，调查工作陷入困境。

既然企业账证不全，检查组无法检查账簿，于是大伙儿决定走访住宅地、寻访房屋购买者，从他们那里获取第一手资料。

“我们在调查取证时，一些房地产商散布谣言，说地税局要翻老账，如果买地的人提供不出真实的资料，就会拿走土地证。所以买主们的戒备心很强，刚开始的时候我们经常吃闭门羹。即使敲开门进了屋，屋主也不愿提供资料，不是说没有资料，就是推说资料由其家人保管，现在家人在外地。”调查组成员黎?|说起当时的情况，很是感慨。

“从2002年12月到2003年3月，我们每天都到买主家走访，整个城区有土地开发的地方至少走了上百遍，其中有一户人家我们至少去了8次。可是，整整4个月，我们连一份资料都没有拿到。”检查员李永欢说。

“非典时期，居民都留在家中，为了方便房主认出我们，我们走访时连口罩都不戴。房主不敢开门，从楼上的窗口伸出头跟我们说话，叫我们过段时间再来。很多人还把电话号码写在纸上，放在篮子里用绳子从楼上吊下来给我们，让我们用电话和他们联系。许多房主对我们说，你们为了工作真是什么都不顾。”说到当时的情景，李永欢一脸的自豪。

“也许是我们的行动感动了大家，非典后期，我们登门走访开始有了收获。当拿到第一张购地合同和收款收据时，我们简直欣喜若狂。”谈到这里，李德裕掩饰不住内心的喜悦。

拿到了买主提供的价格资料后，调查组到土地、房管和银行等部门，取得房地产商在土地、房管办理的土地、房产过户手续和在银行办理按揭贷款的证据资料，两者进行比对，取得房地产商隐瞒收入的第一手资料。

两年来，调查小组先后出动2000余人次，联合银行、土地、房管等12个职能部门，取得房产土地过户证据4113份，按揭贷款证据30份，走访购房户2000多户，取得销售房地产“白条”等发票违章证据100多份。尽管不少房地产公司在接受检查时百般抵赖，但在大量的证据面前，他们不得不承认自己的偷逃税行为。

手段多多：偷逃税各显神通

东兴市共有房地产开发公司30多户，开发商在当地的社会关系极为复杂，偷逃税手段也五花八门。

李德裕告诉记者，当时东兴市企业或个人获得土地的方式很多：有通过与政府协议出让得到土地的；有做市政工程后，由政府用土地做补偿而获得土地的；也有是房地产商之间互相买卖土地，有些地块甚至在倒卖了几轮后，用的仍是第一个获得土地的公司名，以此手段来隐瞒其中的几次交易，达到偷税的目的；有的甚至到省外去注册公司，摇身一变成为外来客商，或利用外地公司的名义，再回到当地套取土地。房地产商取得土地的渠道如此混乱，加大了税务部门对土地买卖监控的难度，为房地产商偷税埋下了伏笔。

李德裕说，有一位姓陈的个体户，做完市政工程后，政府将土地折成工程款补偿给他。他将这些土地分成5个地块，并将其中一块以100万元的价格卖给了林姓的个体户，双方协定不开发票，以逃避纳税。随后，林某又将土地以130万元的价格转卖给一家房地产公司，双方同样协商不开发票。该公司拿到土地后，以200万元的价格转卖给了另一家公司，双方还是说好不开发票。最后，这家公司以陈某的名义和100万元的价格到当地土地管理部门办理了相关手续。

按有关规定，个人或没有房地产开发资质的公司不允许参与房地产经营。但当时东兴市的房地产开发市场存在诸多此类问题：经营主体混乱，没有房地产开发资质的各种经济类型，通过挂靠方式参与房地产业经营，但不办税务登记，以逃避税收管理；房地产开发商不按财务会计制度办事，不建账目；在经营中不开发票，不申报纳税，或通过造假合同，隐瞒收入偷逃税。

李德裕说，在检查的23家企业中，发现有22家企业存在造假合同的现象；不建账的有21家，建账的只有2家，而其中1家账目混乱。

李德裕说，许多买主认为只要拿到土地证，签不签合同、给不给发票都无所谓，反正只要有土地证、房产证，这块地在法律上已经属于自己了。由于买主有这样的想法，给开发商的作假偷税开了方便之门。在被查的23家企业中，有22家在经营中基本上不开发票，有的甚至连收款收据也不开。房地产商向买主承诺统一帮助办证，在向有关部门申报纳税时少报土地价格，隐瞒收入。比如已经被公安机关逮捕的房地产商林某，从1996年~2002年取得销售收入1292.45万元，但仅申报收入264.45万元，隐瞒收入达1028万元。

黎?|介绍说，为了达到偷税的目的，一些开发商在与买主签订合同和开具收款收据时，还抓住买主不了解税法的弱点，欺骗买主说如果如实写上价格，办土地证时就要多花钱。听信开发商的说法，买主也愿意与其签订假合同、拿假收款收据。开发商们一般都会和买主签订真、假两个合同和两份收款收据，用假合同、假收款收据去报税，将真合同和真收款收据留在公司存底。

有的开发商为了隐瞒收入，还将购地款分成几张收款收据来填写。比如一块地的价格是12万元，他们便分成3张来写，每张收款收据写4万元。而与买主签订的假购地合同价格也是4万元，报税时就只拿其中的一张收款收据和假合同去申报。这样12万元的收入就变成了4万元。即使有些开发商给买主开据了真实价格的收款收据，等到办好土地证后，开发商又将收款收据收回。可以说，反映真实价格的收款收据，买主都没有。“在我们查处的案件中，隐瞒的收入额最多占到总收入的3/4.”调查组成员黎?|向记者介绍了开发商偷税的“连环招”。

重新洗牌：从混乱走向规范

“这不仅仅是东兴市存在的问题，每一个城市房地产业的发展必然会经历一个从不规范到规范的过程，都是摸着石头过河。重要的是要缩短这一规范过程的时间。”日前，东兴市常务副市长张锦华在接受采访时说。

张锦华坦陈，东兴市在房地产行业初期发展阶段，的确存在对市场把握不够准确的疏漏，在培育市场过程中“欠了一些账”。比如对有些协议出让的土地，对其市场升值空间的潜力就估计不足，出让时价格较低，但很快，出让土地的市场价格就一路飙升。

张锦华说：“（东兴市）政府很快认识到了规范市场的重要性。当时政府花大力气将房地产弄火了，但税收却上不来。因此我们积极支持地税部门对房地产行业进行梳理检查，将税款收上来，这对政府来说也是一件好事情。”

据介绍，在上世纪90年代，东兴市政府为了招商引资，出台了税收“先征后返”的地方政策。实行这一政策，使得一些房地产商误以为是免税，可以不用去申报纳税；或认为征了税再返还，环节多、手续麻烦，干脆就不去申报缴纳，认为反正都是一回事。

东兴市房地产市场一度出现比较混乱的局面，据了解，与现已双双落马的东兴市委原书记刘德新、原市长李桂东不无关系。因受贿260余万元被捕的刘德新在任期间，利用权力将市政工程批给一些个体户承建。李桂东更是被称作“靠土地审批权敛财”的腐败市长。从1996年~2004年，李桂东在担任东兴市市长和东兴市建市工作领导小组副组长期间，利用职务之便，在为他人签订工程发包合同、审批拨付工程款、审批以地补偿工程款的过程中，以及协调有关项目征地、拆迁和项目资金的落实过程中，先后74次收受13人的贿赂款共人民币134万元、美元3000元。

张锦华认为，目前东兴市的房地产市场已经走上了规范之路，政策和制度上的逐渐完备，已经使得那些想轻易偷税的人无机可乘。政府不仅对土地使用权出让加强管理，也将出租房和商品房的监管纳入规范化管理。

从2003年4月开始，由东兴市政府牵头，地税、建设、土地、房产、财政等18个部门成立了一个集中办理相关手续的行政服务中心。以房地产为例，以前是房地产商直接到土地部门自己报税，然后自己交易；但现在房地产商必须拿到税务部门的完税凭证后，才能到土地部门办理交易、转让等手续。各相关部门之间的互相配合和制约已成为东兴市加强房地产行业监管的有效手段。

防城港市地税局稽查局局长李德裕告诉记者，“东兴税案”不仅查处了一批违法企业，挽回了损失，更重要的是促进了东兴市房地产行业税收秩序的明显好转。

据统计，2003年东兴市房地产行业入库税收比2002年增长121％，2004年房地产行业入库税收又比2003年翻了一番。

作者：丁冬梅