房产交易节税切莫走旁门左道 思维导图

    有关政策规定，出售产权超过5年的房屋就不用缴纳营业税，从目前情况看，购房不满5年的卖家会把营业税转嫁到买家身上，因此，买房人最好选择上家购入已经超过5年的房子。

    而售房人如果要规避此类营业税，最常见的做法就是改售为租，直到房子超过5年的期限后再出售。

    另一种在房产交易中常见的节税方法，是出售自有住房并拟在1年内按市场价重新购房，出售现住房所应缴纳的个人所得税，可视其重新购房的价值可全部或部分予以免除。

    具体的执行方法为：购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，将按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。理财专家提醒，如果个人出售现住房后1年内没有重新购房的，所缴纳的纳税保证金将作为个人所得税缴入国库。因此，要利用此项政策节税，必须在时间上有所控制。

    针对目前房产交易方面出现的各种针对新政的节税方法，理财专家指出，千万不能走旁门左道，应合理合法地节税。那些利用“假赠与”节税的方式现在已经无税可避，对于“假赠与”节税，有关部门已在今年10月份出台政策予以打击，如果用“假赠与”的方式逃节税收，买家再次出手的时候需多缴纳个人所得税。此次出台的政策规定，受赠与房产再次转让时，将按20%的适用税率缴纳个人所得税，另外还要缴纳包括5.5%的营业税和契税等，总税率约为28%，是正常二手房税率的3倍还多。对于买房人而言，采用“假赠与”的交易方式损失会很大。

    而市场上最常见的“做低合同价”方式，对于卖房人来说也有一定的风险。如果买方付款时不按照当初的约定，改以合同中约定的款项来付钱的话，卖房人届时就可能因为“节税”而遭遇卖房款大幅缩水的情况。

    一些“先租后买”的延期交易其实也存在着风险。新政以5年作为一道纳税的界限，5年以上的房屋可以享受免征营业税的优惠。但先租后买在很长一段时间里，会使得买房人无法办理交易过户手续，因此产权并不在买房人手里。对于买卖双方而言，一旦其中一方反悔，都将造成纠纷。特别是对于买房人来说，这种交易方式的风险很大，在产权没有办理之前，从法律上讲，房子的产权仍属于卖房人，他们很有可能在办理产权前将此房办理抵押或者转让给别人。因此专家提醒，尽管人们可以利用各种政策尽可能地节税，但一定是要在合法的前提下，切莫因小失大，为了节税损失更多的金钱。