土地增值税充分加计允许扣除项目的筹划思维导图

（l）充分计列利息费用及其他费用支出现行土地增值税制度对房地产开发中作为财务费用的利息支出有两种列支方法：一是在商业银行同类同期贷款利息范围内据实扣除。同时对其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和（以下简称“合计数”）的5%计算扣除；二是对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，可按上述“合计数”的10%计算扣除包括利息在内的全部费用支出。

在实际操作中，以上两种方法计算的“房地产开发费用”必然存在差异。因为第一种方法中允许“据实扣除”的利息和第二种方法中“合计数”的5%（即因包括利息费用而增加的部分）不一定相等。如果企业进行纳税筹划，就要比较这两者的高低，选择其中扣除利息较高者对应的方法，作为企业的最后选择。如果允许“据实扣除”的利息费用较高，应选用第一种方法，单独计算利息支出；否则，应选用后一种方法，按“合计数”的10%扣除全部费用。

（2）充分利用对房地产开发企业的附加扣除实施纳税筹划《土地增值税实施细则》规定，对从事房地产开发的企业，可按“合计数”的20%加计扣除项目金额，其他企业从事房地产开发的，不享受此项费用扣除。此举的主要目的是为了抑制对房地产的炒买炒卖行为、因此，当非房地产开发企业欲进入房地产业时，不宜作为其非主营项目，而应考虑重新设立一独立核算的、专门从事房地产开发和交易的关联企业。这样，不仅可以在房地产开发业务中享受前述附加扣除，实现土地增值税的纳税筹划，而且可以在今后的各纳税年度中利用企业的关联关系实现其他税收的纳税筹划。比如，通过双方的销售收入分列，可使双方各自扣除业务招待费（或交际应酬费）时适用较高的扣除率，进而实现企业所得税（或外商投资企业和外国企业所得税）的纳税筹划。

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所谓土地增值税，就是纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额后增值再按比例交纳的税收。纳税人是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称房地产）并取得收入的个人和单位。征税范围包括土地、地上建筑物及其附着物，不包括通过继承和赠予等无偿方式转让的房地产，课税对象有偿转让的土地增值额。根据国务院颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，土地增值税的税率为四级超额累进税率，即增值额未超过项目金额的50%，税率为30%；值额超过项目金额的50%未超过100%，税率为40%；值额超过项目金额的100%未超过200%，税率为50%；值额超过项目金额的200%以上，税率为60%。

2006年12月1日《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》对个人转让房地产无法确定土地增值额的实施总价作为税基的，各省税率不同但基本按现价或评估价的1%～2%.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税；个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的减半征收土地增值税。