陈庆贵：重点清算高档房土地增值税不如废止不当优惠思维导图

土地增值税是适当调节土地增值收益而征收的一种税收。1994年，国务院颁布实施《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，按照“暂行条例”，土地增值税实施累进税率，规定：增值额未超过扣除项目金额50%，征收增值额的30%，超过50%未达100%的征收40%，对超过100%低于200%的征收50%，如果超过200%，则需要缴纳增值部分的60%作为土地增值税。对开发商而言，如果说，其他税负谓其可以承受消化且能维持畸高房价和开发暴利的“小儿科”，土地增值税则堪称足以让他们伤筋动骨暴利梦碎的“杀手锏”。换言之，土地增值税之主要职能正是在于，国家藉以“增值愈多报税愈多”的累进税率，强化对房地产开发交易行为宏观调控，抑制土地炒买炒卖，遏制开发商暴利，进而为全民投资房地产的亢奋冲动退烧。

作为预期能对楼市调控产生举足轻重影响的扛鼎税种，房地产开发领域土地增值税近年来理所当然成为国税总局重点关注领域。在楼市调控陷入“屡涨屡调屡调屡涨”困局和“三次调控”“国八条”祭出的当下背景下，中央政府重点清算高档房土地增值税之举给力房价调控目的意图和良苦用心不言而喻。

现行土地增值税暂行条例实施细则第七条第六款规定，房地产企业在计算扣除项时可按土地价格和开发成本金额之和加计扣除20％享受优惠政策。其不仅直接减少了开发商土地增值税计税依据（增值额），还有可能由于增值额减少而降低增值率，进而影响和降低适用税率，导致开发商少纳税多得利。此优惠乃是基于特定时期鼓励和促进房地产业发展动因，而如今时过境迁房地产业早已成为高房价、高利润、高回报的代名词。有开发商自曝业内潜规则：5年前花费约200万元买地，5年后盖了商品房出售获纯利两亿元，百倍的利润源自高涨的房价（2010年7月2日《中国青年报》）。显然，在房地产过热面临数轮调控、房价畸高楼市暴利面临遏制的形势下，房地产行业已不需要政策扶持，再延续这一优惠显已不合时宜，客观上起到了鼓励楼市暴利和热钱投资的反作用，既掣肘了调控效用，又有悖公平正义，理当果断废止。

现行土地增值税暂行条例第八条还规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的免征土地增值税。这一优惠政策本意在于鼓励开发商开发低价房，同时又能保持合理利润空间。然而，所谓“普通标准住宅”，与其他住宅的具体界限2005年5月31日前由省人民政府规定；后国务院国办发[2005]26号文件规定：从2005年6月1日起，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市根据实际情况制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。而事实上，这一认定标准在目下房价居高不下的情形下，税收优惠初衷非但未能实现，反而在一些地方已经成为某些奸商开发高价房的苦心经营的“避税港”。因此，果真要让这一优惠如愿以偿速效显效，应当将普通标准住宅认定标准调整为：根据各地平均收入水平，以房屋“单位价格”指标为普通标准住宅认定标准。如是则既能让真正从事低价房开发的开发商得到实惠，又能让低收入者能买得起房；且势必对二手房市场产生冲击，真正起到遏制“全民炒房”、打压“恶意炒房”的奇效。

因此，作为税务人员，我要强烈呼吁：重点清算高档房土地增值税固然重要，从立法层面废止鼓励开发暴利和纵容恶意避税的过时优惠政策更加重要和紧迫。将之置于楼市“屡涨屡调屡调屡涨”困局和“国八条”祭出发力的背景下观照，与其重点清算高档房土地增值税，还不如废止有悖公平正义的税收优惠。