土地增值税能否逼退高房价思维导图

本期嘉宾

全国房地产经理人联盟副秘书长 陈宝存

京汉置业集团执行总裁 史明

联达四方房地产经纪公司总经理 杨少锋

北京亚豪机构副总经理 任启鑫

近日，有媒体报道的《一线城市高利润楼盘调查》，犹如一颗重磅炸弹，引爆了寒风萧瑟的楼市。报道称，北京一项目在2003年拿地时，楼面地价仅为500元/平方米，如今该楼盘对外售价达到了4万元/平方米，两者相差高达80倍。类似的情况在深圳、广州、上海等一线城市同样屡见不鲜。较低的地价对应的不是低房价，而是如今市场化的高售价。整个调查结果直指开发商的利润空间。

受此影响，关于房地产暴利的问题也重新跃然纸上。加强土地增值税清算，逼开发商降价，抑制暴利也再次被提及。对此《广厦时代》邀请了一些从事房地产行业的专家、学者、开发商对于房地产暴利的话题给出了不同的答案。

房地产=暴利？协议出让和土地招拍挂决定了地价高低

该报道出台后，名声一直不好的房地产商，再次成为暴利的代名词。但事实上，这项调查过于片面，如同刻舟求剑一般，忽略了市场的发展。调查中称的北京某项目，在2003年拿地时，楼面地价仅为500元/平方米，如今售价却翻了80倍，达到了4万元/平方米。要注意，2003年拿地时，还基本是协议出让土地，并不像现在的招拍挂，通过公开地竞价获得土地。那时候，北京五环区域，一亩地才35万，而如今，即便是房山区的地价也在6000元/平方米以上，因此，不能因为这类特殊案例就代表整个市场的暴利。

真正反映实际市场情况的是2008年和2009年拿地入市的项目，例如万科长阳半岛，地价为6000元，售价为15000元。大部分北京在售项目的楼面地价与售价的比为1：2或1：3。刨去各种税费和人工建设费用，真正的利润空间有限，早已告别暴利时代。

新政中明确要求，抑制部分城市房价过快上涨。也就是说，政府调控的用意在于抑制房价的非理性上涨，而并非降房价。从目前市场表现看，基本符合了政府初衷，新政后入市项目的价格并未出现波动，大部分维持原价。

作为调控的一部分，今年虽然要新建1000万套保障性住房，但这对于商品房市场，尤其是房价的影响并不明显。细致分析这1000万套保障房中，预计过半数为旧城改造、棚户区改造的回迁房，再算上已经提速的公租房建设也不能一下子解决市场上的住房需求。因此房价在未来几个月中仍会比较稳定，开发商只要不将现金大量投资在买地环节，短期内楼市出现集体性降价的可能性微乎其微。

文/本报记者 李桁

土地增值税缩小房企利润空间

报道中提到的项目，并非简单刻意地囤地待涨。从开发商角度看，资金的流动性是第一位的。该项目所在的永定门区域，当时由于旧城改造，拆迁等问题未能按期完成，使得前期手续一直未落实，直到2008年底首次开盘时，定价自然与当时的市场价相一致。

作为核心区项目，如今的售价攀升至4万元，也是周边市场的客观反映。至于80倍的利润空间，也不会全部落在开发商的口袋里。从2003年拿地到现在，姑且不算期间的管理费用和偿还贷款，仅地价的升值就要面临着土地增值税的清算，这就占了利润的相当一部分。另外，在北京数百个在售项目中，这类项目属于极少数。一个项目的开发利润需要计算各种运营费用、拿地成本、上缴税收等。卖房子能翻几倍，甚至几十倍赚钱的简单暴利时代已经过去，现在项目与项目之间，除了价格，内在品质的比拼也不可忽视。

北京楼市经过2009年和2010年的上涨，使得舆论对于土地增值税的呼声愈加强烈。但事实上，土地增值税的清算由于是按照项目的预期利润征收，因此能够压缩开发商的利润空间，但并不直接影响房价。

春节后，“京15条”中重提土地增值税清算一事，并且明确重点清算对象为“定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目”。这个范围就很广，不一定是高价盘，因为高价盘的位置与项目品质自然会配置较高的定价。即便普通项目，如果定价不合理，也会被列入土地增值税的清算中。这时就又面临一个问题，没有统一的标准界定“高价盘”。所谓定价过高，应该是同一区域内，定价明显高于其他楼盘的情况。但在实际操作层面，各个项目都要求的是一房一价。而且定价过高也可能伴随着更好的社区环境和豪华的装修。因此对于定价过高楼盘的增值税清算，难以取得实际效果，对房价的影响更是有限。

文/本报记者 李桁

打击暴利项目将成调控重头戏

土地增值税的重点清算并非新生事物，国税总局分别于2007年、2008年和2010年三次下发有关文件，对土地增值税清算的一系列技术问题进行规定。这次的重点清算工作，将在这些技术问题规定的基础上进行。

现在土地增值税，基本上是采用预征的方式，口径比较松的时候，预征额为1%的下限，也就是一个项目还没有动工，先按项目预计销售收入的1%预征，然后在项目完成结案后进行清算，现在，这个预征额的下限提高到了5%。

2008年前北京单价15000元/平方米就可以算得上是高档住宅，而现在至少需要25000元/平方米以上的才算得上高档项目，从这个侧面可以看出，从2008年到2010年的三年间，北京主流房地产项目的增幅都在100%左右，这还没有计算项目土地获取年代的成本，可想而知，如果从严征缴高档项目的土地增值税，房地产企业真金白银的现金支出，会有多大的压力。