对房地产项目中合同价款的控制思维导图

1. 房地产商和承包商的合同约定形式。

1.1 固定总价合同。合同工程价款为合同总价。即完成合同约定的全部工程内容的合同总价。这种合同承包商要考虑承担项目的全部风险。一般适用于风险不大，技术要求不太复杂、工期在一年以内、设计施工图纸齐全、工程要求十分明确的项目。

1.2可调价总价合同。与固定总价合同有相同之处，即合同工程价款为合同总价。所不同的是在合同条款中双方商定：如果在执行合同的过程中由于通货膨胀引起的主要建筑材料成本增加达到某一限度，或由于房地产商的原因出现设计变更、工程签证、工期拖延等，合同总价应相应调整。这样房地产商承担了通货膨胀等不可预见的费用因素的风险，承包商承担其他风险。一般适用于工期较长（一年以上）、施工技术复杂的项目。

1.3工程量清单单价合同。房地产商在招标文件中根据施工图纸确定工程量，承包商根据招标文件的条件及工程量确定单价。合同单价固定，不允许改变。若出现实际完成的工程量与招标文件的工程量差异超出合同约定界限时，可以按合同约定进行调整。这种合同房地产商和承包商共同承担风险，是现在工程量清单计价方式下常见的合同形式。

1.4固定单价合同。合同以单方造价的形式约定合同价款。即承包商根据合同约定的承包范围做出的工程总造价除以工程建筑面积得到的单方造价。这种合同计算方式简单，承包商承担全部风险，是房地产商规避风险的一种合同形式。

2. 房地产商的招标方式。

2.1 编制标底。承包商报价在其规定的范围内则为有效报价。承包商有效报价的算术平均值乘以修正系数（通常为95%）为“合理价”，接近“合理价”者即为中标承包商。标底不参与评标。

2.2 不编制标底。以承包商报价的算术平均值乘以修正系数（通常为95%）为“合理价”，接近“合理价”下限者即为中标承包商。

2.3 以编制的标底作为“合理价”，接近“合理价”下限者即为中标承包商。

2.4 以垫资进行前期工程施工为条件，确定首选中标承包商。房地产商多采用此种方式，以减少其资金的压力。

3. 下面通过实例说明承包商如何确定投标报价

3.1 投标2007年6月河北省石家庄市的某承包商拟对某房地产开发公司在山西寿阳开发建设的某工程进行投标。承包范围为设计施工图纸所包含的土建、水暖、电气工程。承包方式为固定单价合同，即单方造价包干的承包方式，包含材料上涨因素及其他不可预见的风险因素。由于房地产商追求利润最大化，其对成本和工期的控制近于苛刻。因而承包商对于投标报价的把握尤为关键，投标报价是工程项目盈亏的底线，如何确定投标报价是摆在承包商面前的首要任务。

3.3 投标报价的确定首先，进行现场踏勘，进行施工方案的优选，编制施工组织设计文件。施工地点在山西省寿阳，应考虑远地施工对报价的影响。并对当地的气候环境、地质勘测资料、材料市场价格等情况进行摸底。施工方案对报价是否符合工程实际有至关重要的影响。

4. 对承包商投标报价提出几点建议

4.1 熟悉承包方式及合同条件。不同的承包方式适应于不同特点的工程项目和需求多样化的业主。合同是现代工程项目各方主体维持关系、平衡利益的纽带，不同行业、不同地区习惯采用不同的合同条件，不同的合同条件采用不同的报价方式、计价规范和风险分担原则，对于变更和索赔采取不同的处理方式。因此，承包方式及合同条件对工程项目的实施过程影响非常大，亦直接影响投标报价。

4.2 调查研究工程项目实施的环境。包括社会经济、自然气候条件，交通运输状况，人工、材料、机械设备供给情况，工程分包条件等因素。这些资料是提高投标报价准确性的重要依据。也是编制科学合理的施工组织设计文件的基础。

4.3 具备一定的风险意识。美国人韦氏（Webster）给出的关于“风险”的定义，“风险是遭受损失的一种可能性。”在工程项目中，损失可能有各种不同的后果形式，如通货膨胀引起的工料价格的上涨，质量不合格的返工、费用的增加或工期的拖延等。加强工程项目的风险意识，是承包商规避风险的重要保证。

5. 结语