如何行使建设工程优先受偿权思维导图

【最高院案件】(2012)民一终字第41号

【案情简介】2004年6月16日，华兴公司与天成公司签订了《建设工程施工合同》和《天成国贸中心工程施工补充协议》，双方约定由华兴公司承建天成公司的天成国贸中心工程，工程包括1-24轴的主楼、裙楼的土建、安装、装饰等工程。该施工合同经过招标投标程序，并于2004年8月25日经徐州市工程建设招标投标办公室备案。此外，作为天成国贸中心工程的附属项目彭城医院的改造和新建工程，天成公司也委托华兴公司施工。双方于2007年7月23日签订了《彭城医院改造及新建工程施工合同》。施工过程双方关于垫资施工及工程款支付发生争议，诉至法院。

【法院认为】工程竣工时间为2008年2月4日，华兴公司于2008年5月12日以“工程联系单”方式向天成公司主张涉案工程的优先受偿权，并未超过法律规定的优先受偿权的除斥期间6个月。因此华兴公司享有建设工程优先受偿权。

【索倍支招】建设单位的工程优先受偿权应在法定期间6个月(除斥期间)内行使。承包人以能够证明的方式在法定期间内向发包人主张过优先受偿权，则承包人在优先受偿的6个月之后起诉的，仍享有优先受偿权。因此承包人应注意优先受偿权的行使时间以及行使证据。

【最高院案件】(2014)民一终字第181号

【案情简介】2006年12月20日，长实公司与南通六建签订《山西省建设工程施工合同》约定，南通六建承包长实公司开发的天天家园工程。同日，长实公司(甲方)与南通六建(乙方)又签订了《天天家园工程补充合同条款》。在施工过程中，双方又签订了多个关于工程价款及支付的补充协议。2011年，案涉工程被山西省太原市城乡规划局进行行政处罚，规定三日内自行拆除。遂南通六建就工程价款支付及建设工程优先受偿权诉至法院。

【法院认为】太原市人民政府并未决定没收案涉建设工程的裙楼1-6层，而是在纪要中均多次要求长实公司支付后续完善工程资金，补办案涉工程手续，故长实公司仅以太原市城乡规划局的行政处罚书主张案涉建设工程系违法建筑已被政府依法没收，南通六建不享有该建设工程价款优先受偿权不予支持。其次，工程欠款6000万元中，工程款4300万元，剩余的1700万元为财务费用及其他部分。结合该《协议书》所约定的内容，《项目洽谈纪要》中所约定的1700万元解释为具有补偿性质，属于违约赔偿损失的范畴，不属于工程款范畴，不能被包括在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条所规定的范围之内。因此依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条的规定“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失”，南通六建对于该1700万元“财务费用及其它部分”对案涉建设工程不享有优先受偿权。

【索倍支招】建设工程价款优先受偿权所保护的范围系投入或者物化到建设工程中、对建设工程所产生增值部分的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，在发包人欠付工程款的情况下，施工人由于无法取回其实际投入或者物化到建设工程中的该部分价值，从而设定了一种对拍卖价款的物上代位，即施工人可以从该工程拍卖或者折价款项中优先取得其实际投入或者物化到建设工程中的价值；而对于未实际投入到建筑物中的价值，无论其表现形式如何，均不能对建设工程取得优先受偿的地位。因此发包人给承包人造成的损失包括延迟付款产生的利息等都不属于建设工程优先受偿权范围内的内容。

【最高院案件】(2014)民一终字第4号

【案情简介】2007年6月21日，温商公司与中天公司签订了《工程承包补充协议》，约定中天公司承包温商公司的盛世嘉业国际商贸城A、B、C、D幢工程。2007年9月4日，双方签订盛世嘉业国际商贸城B幢和D幢的《建设工程施工合同》，2008年1月28日，双方签订盛世嘉业国际商贸城A幢《建设工程施工合同》。在合同履行过程中，因工程工期延误，双方同意一致解除合同。后温商因合同解除协议问题诉至法院。

【法院认为】《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。本案中案涉工程B幢和D幢约定竣工日期为2008年12月31日， A幢约定的竣工日期为2009年9月10日。由于施工方都是中天公司，工期存在交叉，不宜简单的按照某一份合同约定的竣工日期确定优先权的起算日期。即建设工程竣工之日应是合同得到正常履行情形下才存在的日期。本案工程并没有按照约定建设完毕，合同履行过程中双方当事人自愿解除。可以依照《解释》第十四条第三款“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：(三)建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期”之规定，因此应当将合同解除之日作为优先权的起算日。故中天公司对涉案工程价款享有优先受偿权。

【索倍支招】2011年最高人民法院召开了全国民事审判工作会议中形成的《全国民事审判工作会议纪要》中明确规定，如果建设工程合同由于发包人的原因解除或终止履行，承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限自合同解除或终止履行之日起计算。该规定说明最高院对工程价款优先受偿权的起算时间的标准进行了调整，即以合同解除日作为工程价款优先受偿权起算日。因此在工程提前终止时，承包商申请建设工程优先受偿权的起始时间应以合同解除日为起始日，而非约定的竣工日期。

【最高院案件】(2015)民一终字第86号

【案情简介】2007年，昆山国际商务中心工程共41幢建筑单体，为便于工程的施工与管理，昆山纯高公司将工程分为3个标段：A标段、B标段、B标段39-41#及人防工程，并分别于2007年5月、2007年9月、2007年11月与锦浩公司签订了各标段的施工合同。2009年9月，双方签订《补充协议书》，再次明确昆山纯高公司将该工程41幢建筑单体发包给锦浩公司。后因昆山纯高公司未能按约支付工程进度款及相关配套单位延误工期，致使施工不能正常进行，锦浩公司诉至法院。

【法院认为】虽然锦浩公司与昆山纯高公司针对涉案工程分标段签订了三份合同，但是从本案的实际情况看， 41幢建筑单体是作为一个整体工程来施工的。结合《施工意向书》和双方当事人签订的三份合同以及2009年9月双方签订的《补充协议书》的内容，从工程的立项、规划设计、组织施工、工期的变更以及工程款的支付情况看，双方当事人对于系争工程是作为一个整体工程来履行合同义务的。一审判决亦认定，41幢楼分别单独竣工验收，付款时未区分合同和楼幢。在此情况下，视为涉案工程为一个整体工程，应以工程的最后竣工日期，作为认定锦浩公司的建设工程优先受偿权的起算点。涉案工程最后的竣工备案日期为2010年11月15日，锦浩公司于2011年3月提起诉讼，因此，锦浩公司在法定期限内主张了优先受偿权。

【索倍支招】承包商在承接一个工程的若干标段时，应清注意并明确这些工程标段时独立施工还是作为一个整体工程进行施工。如果从施工过程及工程款支付等方式看双方将其视为一个整体履行义务的话，则承包商的建设工程优先受偿权行使自最后一个项目的竣工之日起算，如果这些标段是单独立项、规划、施工及工程款支付的，则承包商应分标段行使优先受偿权。切莫过了建设工程优先受偿权的行使期间6个月。

[1]《中华人民共和国合同法》 第两百八十六条

[2]《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 第一条

[3]《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 第三条

[4]《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 第四条