试论强制拍卖、变卖不动产后的迁退程序思维导图

法院拍卖、变卖中买受人于何时取得不动产所有权的问题，我国《民事诉讼法》未作规定。从现行民事实体法的规定来看，我国关于不动产所有权的移转，采意思主义与登记相结合的原则，一般将登记作为不动产物权变动的生效要件。意即，因民事法律行为而引起的不动产物权变动须经有关机关登记才能生效，不动产所有权必须经有关机关登记才能移转于买受人。但具体到不动产拍卖、变卖而言，拍卖、变卖作为一种强制性的变价措施，实际上是国家公权力介入到了民事交易活动中，因此不能完全遵循民事活动的规则。其一，当事人通过拍卖、变卖而取得的权利并非自前手权利人继受而来，而是直接来自国家的给予，属于原始取得，不受制于登记机关的登记行为；其二，强调物权变动须经过登记主要是为了达到公示的目的，而在拍卖、变卖中，执行机关采取查封登记、查封公告、拍卖公告、公开拍卖等一系列公开执行行为，实质上已起到了不动产物权变动所要求的公示作用，因此不必再另以登记进行公示；其三若拍卖、变卖不动产所有权的转移受制于登记机关的登记行为，则买受人在拍卖、变卖成交后尚未取得不动产所有权，在办理物权变动登记前的这段时间内若出现被执行人破产等情况，买受人的权利将会受到影响，拍卖、变卖结果的安定性将受到制约。基于以上三点，在法院拍卖、变卖中，买受人取得不动产所有权无须以登记为要件。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称）对此种观点予以了认可。《执行拍卖规定》第29条第2款之规定，“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”

法院对不动产采取查封措施后一般并不解除债务人或第三人的占有，在整个查封和拍卖期间，不动产实际上仍然由债务人或第三人占有。因此，在不动产所有权因拍卖而转移于买受人之后，还存在如何将该不动产交付于买受人的问题。对该问题，《执行拍卖规定》规定的相当笼统，而且侧重的是对买受人的约束。为避免在拍卖标的物实际交付后，买受人拖延支付价款，影响执行程序的顺利进行，《执行拍卖规定》第23条规定“拍卖成交或者以流拍的财产抵债的，人民法院应当作出裁定，并于价款或者需要补交的差价全额交付后十日内，送达买受人或者承受人。”第24条、25条规定“拍卖成交后，买受人应当在拍卖公告确定的期限或者人民法院指定的期限内将价款交付到人民法院或者汇入人民法院指定的账户。”“买受人逾期未支付价款或者承受人逾期未补交差价而使拍卖、抵债的目的难以实现的，人民法院可以裁定重新拍卖。”由此可见，在买受人将价款足额交付给法院之前，是不允许将拍卖标的物实际移交买受人的，因此对拍卖标的物的交付限定在价款足额交付之后或者同时这一点是明确的。但如果买受人足额交付价款后，被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交，此种情况应如何处理，《执行拍卖规定》只在第30条作出了原则性规定，即“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。”至于哪些属于依法不能移交的情形、移交的责任主体、强制执行是否需要申请、申请的期限和主体等问题均未明确，这无形之中不利于指导执行实践对此类问题的处理。笔者认为，人民法院在向买受人送达不动产拍卖成交或者抵债裁定的同时，还应向被执行人或第三人送达责令其应于一定期间将该不动产交付予买受人的裁定，若被执行人或第三人在规定期间内未交付，则买受人即可以该裁定为执行名义申请法院强制执行。

（一）被执行人自行占有使用的不动产

（二）设定用益物权、担保物权的不动产