慎防土地招标文件宣传的陷阱思维导图

上世纪九十年代初，我国实行国地税的分税制，九十年代末期，省级以下地税稽征机构分设。从各地的情况看，地方各级财政的总收入中，中央与地方的财政分成 各占一半左右。与此同时，随着农业人口大量向城市、集镇流动，城市化建设规模的不断扩大和进程的日益加快，地方各级财政都需要加大对基础设施建设的投入力度。而从各地的情况看，目前地方财政的收入仅仅是解决了公务员、行政事业单位人员、教师、离退休人员的工资和各类补贴后，只有少量的余额。而大量基本建设资金的投入，主要是靠政府经营土地来获取的。即便是税源比较充足的县市都是如此。如东南沿海的某县级市，2007年的财政收入达46.9亿元，为全国综合经济实力百强县之一，其地方可用资金约23亿元，仅仅是解决了公务人员的办公经费和工资，而每年的城市化建设的资金自2000年以来年均达20亿元以上，全都来源于土地的“招拍挂”收入。由此可见，任何一个地方的政府都需要高价格出让土地。

在土地“招拍挂”过程中，一些地方部门为了把准备出让的地块能拍个理想的价格，就对该地块的地理环境进行大量宣传，于是当地有关部门一般都会制作很精美的标文予以介绍。比如地块邻某条区间道路，就会被说成是紧邻某某商业景观大道。地块旁边有一条污染严重的小河流，可能还有一个乱坟岗，却被说成是有山有水的风水宝地。更有甚者，有的地方有关部门无缘无故在地形图上画上一个红五角星，标上一句话，称该地块与规划中新的政府行政中心为邻。于是，这个宣传成为很大的诱惑，大量房企见报后，纷纷打进保证金，欲出高价中标地块。经过一番激烈竞争，终于天价中标，但未等进场施工，不到半年，当地把新的行政中心五角星又标到几公里外的别的地块招标。使你中标的地块本来所处位置是政治、经济的中心，一下子变成了城乡结合部。于是地价立即大跌，造成项目进退两难，开发亏损。

某公司于2000年联合其他公司以4.5亿元中标一个145亩的地块，该地块原标底价只有2.68亿元。就因为标文里面的地形图上标有红五角星，说是新的市政府就在地块的旁边，所以至使9家大型房企前来竞争。该公司以高于底价1.7倍的天价中标。但未到一年，正当该公司对项目一边设计，一边填矿渣打围墙做广告进场打桩时，报纸登出该市人大代表、政协委员视察滨海新区，参观新的市政府位置及周边规划的模型。并说明经本届人大常委会通过，新的市政府将迁移到滨海新区。这则报道如一个重磅炸弹，原来中标地块旁边新的市府选址被迁到五公里以外的新区，使公司原来对外称该地块与新市政府毗邻的宣传成为虚假广告，变成了一般的城乡结合部地块。立刻，意向登记的购房者纷纷退约。为了救市，公司忍痛降价对外预售仍无人问津，财务测算，一旦开发下去，不计投资利息还要亏损伍仟万元。这下所有股东公司都慌了手脚，纷纷提出退股。但是地价款已经交了一半，如何退得出来。走投无路之下，他们联合打报告给市府，要求退地或减价或增容积率补亏损，市政府沉默寡言。但在公司的苦苦要求下，市府派了一个工作组调查了解情况，最后答复是退地不可能，减价会被别的公司仿效也不可取，容积率可以适当的增加，但只能某领导口头答应，不给批文。这个答复各股东公司都不满意，吵闹了数月，最后商定由该公司独家开发，其他股东的出资，由该公司全部退还，并支付银行利息。因为此时第一期工程已开始预售，为了不使项目做成“烂尾楼”，从此该公司独家苦撑危局，经过三年努力，终于在2004年9月全部交付使用。平均房价只有3500元/m2卖掉，而成本已超过该数。加上地块边上主道路政府开工滞后，在项目交付使用后才开始做路，新做的路面比项目临街的店铺的地面还高出许多，至使大量店铺卖不出去，造成积压，沉陷成本一亿多元，每年须支付利息近千万元，至今许多年了还是卖不出去。再加上原一位领导口头答应增加容积率，但未得到规建局同意，后来被土地局补出让金，又被规建局罚款，增容的部分建筑面积的成本反而比原始成本还高，项目最终结算净亏近亿元。

在我国内地的一些城市，党委、政府及其党政领导求变思进心切，或急于脱贫致富，许多地方往往有夸大其辞地宣传与推介活动，如介绍新推出的地块旁边有新的行政中心或大型会展中心、超市、学校、酒店等，属于黄金宝地，还有税收减免等配套优惠待遇，鼓励房企购地开发。不少企业中标后，皆因规划大变而开发不起来，资金被套住，有苦无处诉。这种情况亦有事例如下：

因此，怎样使自己不被土地招标文件的宣传迷惑，真正拿到低价而位置又好的地块，笔者认为：