需批准协议在未批准时效力未定思维导图

【争执】一种意见认为，原产权人基于拍卖物的瑕疵经协商同意全某将楼梯封闭，虽然给梅某造成了影响，但梅某与原产权人达成了协议，是对其实体权利的处分，视为对全某封闭楼梯通道的同意，接受原产权人的补偿，就应当依约另建安全消防通道，该楼梯通道封闭后有利于双方对房屋的管理和安全使用，并未损害其他人的权利，虽然封闭楼道的行为未得到规划部门的批准，但是双方应当承担的行政责任，梅某接受补偿后又要求不封闭通道，有违诚实信用，应当予以驳回。另一种意见认为，原产权人在交付房屋办理产权转移登记后即脱离产权关系，该综合楼属于梅某和全某共有，全某未与梅某协商，取得梅某的同意，取得城市规划部门的批准，就封闭共用的楼梯侵犯了梅某的合法权益，应当判令全某恢复楼梯通道并赔偿损失。

【分析】A公司清算组拍卖的房屋因不符合消防法规而存在瑕疵，该瑕疵给买受人梅某和全某的权益均造成了一定程度损害，为了履行自己对标的物的瑕疵担保责任，A公司清算组给与梅某一次性补偿27.875万元，由梅某自行按消防设计请专职消防部门安装消防通道，充分说明梅某同意封闭楼梯通道，A公司清算组与全某协商同意封闭楼梯，说明双方对封闭楼梯通道的意思一致，虽然双方并未面对面直接协商，但双方通过第三人(A公司清算组)形成了封闭楼梯通道的意思合致，故应当认定双方有封闭楼梯通道一致协议，A公司清算组在双方意思合致中充当居间人的角色，封闭楼梯通道使梅某的权利受到了影响，但梅某已经得到了A公司清算组的补偿，该协议并未侵害其他人的合法权益和公共利益，况已实际履行，梅某反悔有违诚实信用，封闭楼梯通道虽未得到规划部门批准，但法院不能因为其存在程序性瑕疵就推翻双方一致协议的存在，否定其效力，未经批准可以通过承担行政责任后进行补正，但法院在民事案件中不能代行政机关进行行政判断，故该案应当中止该案的审理，待行政机关作出处理后继续进行。

【结论】中止该案审理。

【评析】意思合致是协议是否成立的要件，属于事实认定的范畴，双方意思合致既可能是双方面对面，通过对话或书面的方式形成，但绝大部分是通过代理人、传达人、居间人的行为而形成，不能因为双方没有面对面的协商而否认意思合致，进而否认协议的存在。协议是否生效是看协议是否违反法律的强制性和禁止性规定，属于法律适用的范畴，本案中双方封闭楼梯通道的协议未经规划部门批准，只能说明双方协议未生效，未生效并不等于无效，法律规定需批准的协议的效力理应由批准机关确定而不应由法院予以确定。

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