商品房买卖“群体纠纷”现象突出思维导图

谈到“群体诉讼”现象，民一庭副庭长赵悦红认为，地产开发企业开发商品房后，将楼盘售予多个买受人，这些买受人受到的侵害一般相同或相似。从案件的审理结果看，买受人胜诉的案件具有代表性，从而产生判例效应，致使另外的买受人相继起诉，往往由最初的一、二个买受人起诉，演变为几十个甚至更多的相同、相似诉讼请求的普通共同诉讼案件，造成群体性纠纷。而且，群体纠纷中的“挑讼”现象，使本来是分散个案的当事人容易结成共同进退的利益同盟，提出统一的利益诉求，并借此希望最大限度实现自己的诉求，使法院难以根据个案和当事人的具体情况逐个解决，造成了“一案突不破，案案突不破”的局面，极大增加了审判调解以及服判息诉工作的难度。有些案件由于涉及基础设施建设，单凭法律途径难以奏效。如因房屋配套设施不到位产生的水、电、气不通带来的群体性诉讼。单凭法律手段，难以彻底化解矛盾，往往是案结事不了。

赵悦红认为，商品房买卖纠纷案增多，既与开发企业受利益驱动，利用政策优惠，漠视并损害消费者权利有关，也与政府监管不到位有关。个别行政部门对房地产开发企业的违规操作行为事后亦未及时纠正，最终导致买受人的利益频频受到侵害。配套设施不能及时到位也是引发群众纠纷的重要原因。房地产开发企业为了促进房屋销售，往往根据政府的前期规划，在广告宣传中以学校配套等作为卖点诱惑买受人。但这些配套工程的兑现，往往不是房地产开发企业自身能够解决的，需要与规划、建设部门等沟通协调，才能落实到位。一旦不能落实且作为合同条款，买受人会诉至法院追究房地产开发企业的违约责任。

解决商品房买卖合同纠纷是一个系统工程，在现有的社会环境下，妥善解决群体性纠纷，司法是重要手段，但并非唯一和最优选择。对群体性纠纷及矛盾的化解，更需要在党委、政府的统一领导下，相关部门相互协调配合，妥善处理，才能从根本上解决问题。房地产市场的监管，涉及建设、开发、规划、房产、国土资源等各个部门。建议由党委、政府牵头，与法院及相关行政部门共同建立有关机制：一是建立信息互通机制。实行定期与不定期的信息互通，及时掌握可能引发群体性事件和社会矛盾激化的案件与信访情况。在认真分析房地产开发企业、买受人和有关部门的原因的基础上，共同研讨预防、化解群体性商品房买卖合同纠纷的方式方法。二是完善“诉调对接”机制。充分发挥诉前调解、特邀调解、联动调解的作用，积极运用和谐的方式，努力促成商品房买卖双方达成谅解、和解。三是强化合力处置机制。对房地产领域内发生违规、违章、违法事件，法院与政府相关部门既要各司其职，又密切配合，尽快从严查处，切实保障房地产市场平稳健康发展。

有关部门应加强对土地出让、组织设计、施工及销售等各个环节的监管，从源头上把好关。首先，应严格要求房地产开发企业足额缴纳土地出让金，防止因房地产开发企业未足额缴纳土地出让金或在划拨土地上开发商品房，导致无法办理商品房所有权证书纠纷的发生。其次，应加强对房地产开发企业施工过程中的监管，防止出现无证或证件不全进行施工建设及擅自变更规划设计等违规行为。最后，有关部门应加强对房地产开发企业销售过程的监管，避免出现无商品房预售许可证对外销售的情况。

房地产开发销售，既需要房地产开发企业提升开发质量，也需要各种外在环境的优化和完善，尤其是小区的基础设施建设和规划安排。建议政府相关部门，加强调研，超前做好规划工作，对道路、学校、公交站点做出明确的安排，正确引导消费者理性购房。