牛刀：取消预售促进楼市走进买方市场思维导图

商品房预售的最大弊端，就是建立了买卖双方的不公平法则，一开始交易，就把买家设置到了一个不对等的地位，造成了买卖的不公平。商品房预售首先要求订金，最早是房子还没建就开始向买家收取首付款，90年代中国沿海房价泡沫破灭时造成了无数的纠纷，很多开发商卷款而逃，很多买家血本无归欲哭无泪。

后来，中国城建委才逐步规范了商品房的预售制度，规定了什么条件下才可以收取首付。然而，开发商开始打起擦边球，在无法提前收取首付款的情况下，有的直接收取订金，有的建立会员制收取VIP会员费，有的收取牌号费等等，五花八门，不一而论。总之，就是设法把买家置于一个不对等的位置，造成了事实上的房地产的卖方市场格局。

取消商品房预售，等于宣布取消期房销售，维护了买家的利益，更重要的是让这个市场稍微有了一点公平。从全球各国的房地产交易规则来看，现在还在搞商品房预售的只有中国的大陆和香港。从历史渊源上来说，商品房预售就是香港搞起来的，香港人叫这种制度为“炒楼花”，实际上助长了楼市炒买炒卖的投机行为。本轮调控重在打击楼市投机行为，而打击楼市投机行为不取消商品房预售，是根本不可能的。

所以，取消商品房预售有助于直接降房价。市场稍微公平一点，买卖双方就建立了议价机制，买卖双方处在一种对等的环境下，一起来谈论合约，而不是开发商写好合约，双方签字认可。很多的时候，价格都是建立在公平谈判的基础上，只要能够议价，就会产生空间，所以，把原来只有开发商才有的定价权，转给了市场。在市场出现需要调剂价格是，买卖双方可以自行协定。那么从目前趋势上看，房价会自动下行。

取消了商品房预售，开发商在楼盘没有交付使用前不得出售，也不得收取任何形式的定金。买家从办好银行按揭的第一天就可以入住，而不必等待半年一年甚至更长时间。这样就促使了开发商更加注重质量，做好服务，在交楼标准上，也将更加严格。买家只要提上旅行箱就可以入住，在中国不再是梦。

取消了商品房预售，也增强了政府的责任心和办事效率。取消商品房预售后，开发商一待完工，为了尽快进行销售，就会催促政府进行验收，所以，政府的验收就更为及时。那种“楼脆脆”的现象，能得到大量减少。政府的有些部门甚至在工程还在建设中，就会积极跟进。

这一轮调控，还有大量的政策可以出台，只是看看市场表现。如果房价没有得到有效的调整，那么，不仅是交易环节的政策，还有更多的产业政策、财税政策和信贷政策都会出台。不调下房价，中国经济的调结构、扩内需就是一句空话。不调下房价，中国社会这一次的努力也会白费，最后泡沫破灭的时候，市场自然会来一起算总账。