农村土地流转中探索公证之路思维导图

土地流转深化改革

在《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)中明确提出，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。这表明在健全农村土地承包经营权流转市场方面态度是明确的，就是要将农民手中的土地流转出去，达到集约化生产的目的，提高生产效率。胡锦涛总书记在谈到土地流转时，反复提到流转的只是土地承包经营，而土地承包经营权流转只不过是进一步改善土地承包的办法和途径，让农民所承包的土地更加适合农村改革发展的实际，更有利于实现农民的利益，并非“土地私有化”，土地仍然是属于集体所有。在土地流转的过程中，要确立统分结合的双层经营体制，所谓“双层经营”也就是既有集体经营也有个人经营，这样既能发挥集体的力量和优势，又能发挥个人的主观能动性，最大限度地体现土地流转的效果。改革的目的在于“还权于民”，把土地承包经营权还给农民自己，土地承包经营权才可以自由、平等的在市场中流转。

《决定》还提出，有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。改革就是为了要实现规划化经营，经营的方式可以多样化，而规模化经营则是提高农村土地价值的有效途径。

重庆市土地流转初现成效

土地经营权的流转在全国各地普遍出现。一九八七年十二月一日深圳敲响了建国以来拍卖国有土地使用权的“第一拍”，标志着土地使用权的商品属性得以确认，跨出了土地商品化、市场化的重要一步。在随后近二十年的发展中，各地又相继出台了各类法规，保证农村土地流转的顺利进行，可以说土地的各种形式流转在中国大陆已成为星星之火。

对于重庆市来说，在二OO三年时就开始探索农村土地经营权合法流转之路，初步总结出了本地农村发展的三个特点：一是土地流转形式多样化;二是土地流转由零星、自发向有组织、有规模的方向发展;三是土地流转与结构调整和发展农业产业化经营相结合。2007年重庆成为统筹城乡综合配套改革试验区以后，在土地改革领域率先进行各种形式的大胆尝试，重庆土地流转的方式呈多样化，包括转包、出租、互换、转让、入股、自愿交回等等。据2008年3-7月份的统计，在这几种流转的形式中，转包形式比例最高，总面积达到108.88万亩，超过土地流转总量的1/2，基本囊括了重庆市所有的区县;其次是出租和转让，分别占20.31%和17.18%。在土地流转过程中，也形成了“重庆模式”的土地流转方式，其中以“公司+农户”的合作制最为常见。刚刚落幕的党的十七届三中全会发出的一系列农村土地经营权流转改革信号显示，土地流转市场将会更加活跃。

公证介入水到渠成

既然土地已经可以进入市场，经营权可以自由流转，那么面对中国八亿农村人口的土地流转改革，笔者认为，关键在于怎样确保农民的权力可以公平应对政府公权,怎样确保农户作为单个经济实体可以应对强势经济集团，农民的权利是否能够平等、自由的实施，成为了农民在土地流转中不得不顾虑的问题。除此之外，农民大多文化程度较低，自身素质普遍不高，对于土地流转方面的法律问题更是知之甚少，部分农民只注意到眼前的利益，盲目的跟从土地流转，对未来计划不够，造成生活陷入困境。而且，土地流转一旦发生，会涉及到很多法律问题，如何依法保障土地流转双方的利益得到顺利实现，使流转自由、公平的进行，成为了公证工作一个重要的切入点。

为保证流转双方的权利得以平等实现，帮助农民群众争取应有的合法利益，这些细节都可以体现在公证书的内容当中，而其形式可以涉及到土地流转双方的签署的各种流转合同，包括转包合同、出租合同、互换合同、入股合同、转让合同及流转委托书等，在流转过程之外，涉及到农民权利的保全证据公证、提存公证等也可以在有条件的情况下进行。总之，在发挥公证的服务、沟通、证明、监督的职能作用下，双方的行为更具法律保障，也从一定程度上降低了土地流转双方与政府部门的矛盾。

农村土地承包权从30年延长到70年，土地承包经营权流转的深入改革和推广，将出现农村土地承包经营权的大面积流转的现象，这就必定会导致城市化进程加快，大量失去土地的农民需要安置并进入保险体系，农转非的安置工作包括对未成年人、成年人的货币安置及老龄人进入保险体系的安置也是公证的一个介入点。还有就是流转之后，必定会盘活城市及农村房地产市场，针对城市房屋的一些公证事项是否可以应用到农村的房地产市场中，也可以根据政策的变化而进一步开展。

初步尝试土地流转公证

虽然重庆市很早就出现了土地流转的工作，而且各个区县的试点不断创造出各种新模式以适应发展需要，但是在实际土地经营权的流转过程中，许多新问题仍层出不穷。例如，土地承包经营权流转的操作程序不规范，甚至双方只有“口头协议”，没有遵循一定的程序和履行必要的合同手续来规范双方的权利和义务，纠纷隐患较为突出;部份农民专业合作组织土地承包经营权流转行为不当，一些乡村组织直接充当土地流转的主体，不尊重农民的意愿，随意改变土地承包关系;管理体制不顺，职责难以履行，部分地区的土地承包经营权流转的指导出现了“空档”。

去年，我处为重庆市江北区鱼嘴镇双溪村有关土地经营权流转的《农村土地承包经营权流转合同》、《农村土地承包经营权出租合同》、《土地承包经营权流转经营委托合同》等三类事项进行公证，有效地弥补了土地流转过程中可能出现的不规范情况。对于这一次新的公证事项的尝试，我处做了大量准备工作，如根据《土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等法律法规的规定，在国土、征地部门的主持下，起草、修改上述合同，完善相关内容，目的就是切实保护农户的合法权益。为了避免因农民脱离土地、转变成市民后，缺乏必要的生活来源，可能会出现的大批“无地、无业、无保障”的“三无”农民,进而引发许多社会问题等农村土地经营权流转的弊端。我处在拟订的合同中明确，让农民以手中的土地为融资手段，保障其基本的生活来源，并且合同中还规定了在同等的条件下，当地的农民工应该优先被使用，其比例在三分之二以上，这不仅将农村的闲置人口动员起来，还可以增加其收入。由于上述合同经过公证处经过认真审查，内容清楚明了，避免纠纷的产生，让村民签得放心，受到了当地村民的欢迎，现已有数百户农户申请办理了土地经营权流转合同的公证。

农村土地经营权流转将会是以后农村经济发展的必然趋势，对于公证工作而言，虽然有了一些尝试，但仍处于探索阶段，需要在今后的实践中不断完善起来。土地经营权流转的公证事项必须要依据相关法律法规，并配合相关职能部门共同进行，面对不同时期的农村政策变化，可以发现更多公证的介入点，后面还有很长的路需要公正的同仁们共同探索。相信面对八亿农村人口的大市场，公证行业必定会在土地流转及其他农村改革的相关工作中大有作为。

引用法条