城市更新前期准备阶段的法律服务思维导图

2021年1月17日广东省人民政府发布《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》，在此之前，三旧改造项目缺乏上位法的支持，主要依据政策执行。同时，基于三旧改造项目的特殊性，一般来说，是“一市多政、一区一策”。因此，在前期准备阶段，我们需要针对项目所在地的三旧改造政策做具体的研究和分析。特别是对当地各阶段的工作要求及流程，各阶段表决工作的要求及流程，合作意向企业、合作企业的引进条件、要求和流程等问题所涉及的政策进行透彻的研究和分析，以便后续为相关方提供更优质的法律服务，出具法律风险提示及法律意见。

针对拟改造项目进行可行性分析，并根据当地三旧改造政策综合分析拟改造项目是否满足当地相关政策的要求，为当地政府、街道、村委/村集体经济组织等其他相关方提供法律咨询，并就拟改造项目的可行性提供法律意见。

三旧改造涉及的相关主体较多，主要包括政府、相关主管部门、 镇/街道、村集体/旧厂原权属人/旧城物业权属人、村民/居民/世居祖屋权属人、前期服务公司、合作意向企业、合作企业、金融机构、建筑施工企业、专业机构。因此，在项目准备阶段，法律服务机构应协助对拟改造项目涉及的相关主体进行梳理，并分析不同阶段中各相关方的关系、权利、业务、责任等，并提供法律咨询、出具法律意见。

法律服务机构应协助对拟改造项目相关主体的相关信息进行调查，包括但不限于：相关主体是否是开展相关工作的适格主体，是否拥有相应的权限，是否拥有开展工作的相关资质、条件、人员、业务能力、经验等，涉及诉讼的情况等。

改造模式包括全面改造、微改造，合作改造、自主改造、政府收储，异地安置等模式，不同的改造模式需要的改造条件、改造方式、涉及的主体、经济效益、社会效益等都是不同的。因此，改造模式的确定是拟改造项目顺利推进、成功改造的重要因素之一。在前期准备阶段，法律服务机构应协助政府、相关街道办/居委、改造主体针对拟改造项目的基本情况、当地政策、现有资源等情况进行综合研判，对拟改造项目的改造模式提供法律意见，以供相关方决策。

(本文来自华瑞兴律师事务所《城市更新法律实务与政策研究》)

[1]《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》