漯河城中村改造中土地问题调查报告思维导图

根据我国土地管理法的规定，土地的所有权分为国家所有和农民集体所有两种形式。其中农村集体所有的土地，依其使用权的用途的不同，又可分为：农用地(承包经营权)、农建地(乡村企业建设用地和公益用地使用权)和宅基地(使用权)三种形式。在城市化的过程中，有部分农村纳入了城市规划的范围，按照法律的规定，这些农村所拥有的土地就应转化为国家所有。但由于村民的身份等没有及时转变，土地依旧是农民所有，农民依旧固化在集体所有制的土地上，因而成为城市中的农民，村庄也成为了城中村。结合我市的实际，可以初步把城中村分为三种形态，每种形态的土地存在方式也各不相同。

1.已被改造的农村(城市化的农村)。这种城中村的农用地已经基本上被征用完，剩余的只有村民的宅基地和村办集体企业用地。如源汇区的干河陈村。

2.已被城市包围的农村(典型意义上的城中村)。这种城中村除有村民的宅基地和村办集体企业用地外，还有部分农用地还未被征用。但随着城市化的改造进程，这种村庄已完全被城市所包围。如郾城区的张胡魏、卓村。

3.已列入城市规划但尚未进行城市化改造的农村。这种农村处于城市的边缘地带，其土地存在的现状与真正意义上的农村并无区别，农用地、村民的宅基地和村办集体企业用地都还存在。如源汇区阴阳赵乡的古城、大吴庄。

城中村的土地现状，从客观上来说，是城市化进程快速发展的结果。区划以来的20年中，特别是2004年我市新的区划调整后，城市化的进程加速发展，我市城区面积也由原来的80平方公里扩张为1020平方公里。城市的快速发展，需要通过征收周边农村的耕地获得扩展的空间。耕地被征收了，当地的农民，却仍然留在原居住地，并且保有一部分供他们建房居住的宅基地。从主观上来说，是我国土地的二元所有制结构所造成的。二元所有制结构是指城市的土地属于国家所有，而农村的土地属于农村集体所有的制度。在一些城中村内形成了以城市与农村“二元所有制结构”并行存在、共同发挥作用的“边缘社区”特征。二元所有制结构使得村民可以低价甚至无偿地取得土地的使用权，集体将宅基地按户划拨，由各户村民自行建设后租出获得尽可能的租金，而土地和房屋租金收益最大化的结果又导致了城中村土地问题的进一步加剧。

《河南省实施〈土地管理法〉办法》第四十一条规定，“在城市建成区内，集体土地依法归国家所有后，市、县人民政府应对农民集体经济组织，有计划的依法撤销村民建制，将原农民集体经济组织成员有计划转为城镇户口，并合理安置就业。”根据河南省国土资源厅、河南省建设厅《关于〈河南省实施土地管理法办法〉第四十一条第一款应用解释的通知》，在城市建成区范围内的土地，全部按国有土地管理，即原集体土地变为国有土地，原土地使用权不便。因此，城中村土地，可依法由集体土地转化为国有土地，土地所有权性质发生变化，但使用权权属不变。

以上转化方式，其有利的一面是：

其不利的一面是：

在集体土地转为国有土地的大前提下，对与土地相关的问题应该一并解决，具体提出以下处理意见：

该类土地使用权需要补办土地出让手续的，经政府批准，可按协议出让方式办理。土地出让金经市土地行政主管部门核定后，由财政部门收取后，全额用于城中村基础设施建设和村民社会保障。

城中村改造涉及农用地转为建设用地的，应当依法办理土地使用权出让或划拨手续，并对承包经营者的损失给予适当补偿。