河南焦作新政策解城中村改造难题思维导图

“三难”拖住开发改造步伐

据悉，在2004年焦作市政府批准的11个城中村开发改造项目中，目前已开工的5个项目全部采用招商方式，计划总投资8.95亿元，已经到位资金4.2亿元，完成开工面积9.5万平方米，竣工面积1.2万平方米。

目前，城中村开发改造工程虽然有所进展，但整体上进展缓慢，效果不明显。城中村开发改造领导小组办公室有关负责人指出问题主要在于存在“三难”：一是拆迁安置难。城中村原有建筑密度大，容积率平均在1.0以上，导致拆迁安置成本高。按货币补偿每平方米1000元计算，每亩土地最高达71.7万。安置土地成本大、开发成本高、投资回报小，因此开发商不愿开发改造;二是动员拆迁难。个别拆迁户对拆迁安置赔偿要求标准高，对开发商期房安置存在着信任度不高，不愿轻易搬迁;三是招商引资难，现在开发改造主体大多是各村(公司)，而各村(公司)并无资金，只能靠开发商出资，开发商又必须在拆迁完毕后通过公开招、拍、挂才能取得土地使用权。通过公开招、拍、挂程序后，先期出资的开发商不一定完全中标而取得土地使用权。因此，极大地影响了开发商参与开发改造的积极性，这就带来了招商引资难度大等一系列问题。

针对这些情况，城中村改造办公室工作人员多次深入现场调查研究，不断召开各类建设主体参加的座谈会，征求意见，剖析问题。一致认为，随着城中村开发改造的深入、国家政策的更新、市场形势的变化，原《意见》已凸显出不能适应加快开发改造城中村步伐的要求，政府在政策上应给与扶持引导。在借鉴外地经验的基础上，焦作对原《意见》进行了全面修改，八易其稿，报市政府研究同意，才形成了这一新的《意见》。

对症下药优惠政策出台

《意见》在土地利用上，包括：严格控制旧城区的零星开发及新城区住宅用地的审批，对成片开发的城中村改造项目优先办理出让和报建手续;村民安置房实行统一规划，用地享受经济适用住房的土地政策，以划拨方式供给，按拆迁户人均住房面积35平方米的标准安置;城中村改造项目在编制控制性详细规划时，要根据原有建筑密度，合理确定建设范围、建设密度和容积率;城中村村民的拆迁安置费用，经审核后如费用过高，土地出让金所得可以全部用于拆迁安置等内容。

在拆迁及住户安置上，包括：拆迁补偿安置方案应载明货币补偿和产权调换两种方式的具体补偿标准，供被拆迁人自由选择;被拆迁房屋有产权证的按产权证面积计算，没有产权证但有建筑规划许可证的按照城市规划部门批准的建筑面积计算;被拆迁人原住房人均建筑面积达不到市区上年度人均居住水平的，可按新建住宅建筑成本价购买至市区上年度人均居住水平;安置房无论由村(公司)组织建设，还是由房地产开发公司开发建设，都只能用于城中村改造拆迁安置，不得向社会销售等内容。

五大特点促难题解决

城中村开发改造领导小组办公室有关负责人指出，新《意见》在优惠政策上作了较大调整，具有五个特点：一是明确了农村集体经济组织作为一个改造主体，取得相关资质后可参与本区域改造。二是明确实施城中村改造的开发单位通过公开招、拍、挂方式取得拟建的(毛地)城中村土地使用权，应该上缴的土地出让金全额上缴市财政。三是明确村民安置楼用地按本村常住人口人均住房建筑面积35平方米相应占地以划拨方式供给，其余部分为出让土地。四是明确了对建筑密度大、区位好的项目，拆迁可采用异地安置方式，异地安置建设需要的土地可与腾退土地进行等价值置换。五是明确了被拆迁人原住房人均建筑面积达不到市区上年度人均居住水平的，可按新建住宅建筑安装造价购买到市区上年度人均居住水平。村民安置用房可由所在村(公司)先行在无房地块内组织建设，也可由房地产开发企业建设，由村(公司)以成本微利价回购用于安置。

城中村开发改造领导小组办公室一工作人员指出，新政策的出台将有助于促进拆迁安置难、动员拆迁难、招商引资难等疑难问题的解决，在保护农村集体经济组织和村民的合法权益，鼓励城区政府、农村集体经济组织、开发企业、社会资本等参与城中村开发改造，从根本上改变城中村环境等方面也将起到积极的推动作用。