拆迁补偿纠纷亟待土地管理制度支持思维导图

北京市朝阳路拆迁补偿纠纷，解构来看涉及两个问题：一是承租商户与村民的补偿分配，二是对经营性用房的拆迁补偿。

事实上，该纠纷并不存在拆迁人与被拆迁人的行政法律关系，而属于承租人与租赁人的民事法律关系。商户与村民签定租赁合同，即双方已经构成了契约关系，商户因拆迁蒙受损失的责任追究，应建立在契约的撕毁——即导致租赁合同无法履行的动因的基础之上。从目前情况来看，该责任应由租赁双方共同承担。

今年4月，宋庄小产权房案的和解，对本纠纷有着重要借鉴意义。法院在认定房屋买卖合同无效的前提下，以“村民失信”为由将部分属于村民的拆迁补偿款转让给了画家杨大味。这在不违反现有法律规定的基础上，显然对双方权益做出了现实考量。

而对于经营性用房的补偿，即便是在城镇房屋拆迁中也存在一定缺陷。虽然2001年修订的《城市房屋拆迁管理条例》第三十三条规定，“对因拆迁所造成停产、停业给予适当补偿”，但在现实操作中，往往没有对经营的再生产与发展做出适当评估。

这也造成了拆迁集体用地上的经营性用房没有相关参照。虽然在该纠纷当中，一些村民也给予了承租商户适当补偿，但对于商家积累多年的客户与品牌损失的量价上存有分歧，导致一些商户拒绝接受村民补偿，而将矛头指向三间房乡政府。

客观来说，乡政府作为土地征用主体，仅对产权所有人负责并无过失。但如果参照《城市房屋拆迁管理条例》，“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”，三间房乡政府理应承担起协调村民与租赁商户补偿分配的工作。而且商户作为合法经营者纳税多年，乡政府也应对其权益损失做综合考量。

如果要寻求最高法律依据，莫过于《物权法》第10章关于“用益物权”的一般规定。所谓“用益物权”，即指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的权利。显然，承租商户享有该种权益。并且根据《物权法》“区分合同与物权行使”的立法原则，即便在租赁合同无法获得法律支持，承租商户的物权也应获得保障。

今年两会期间，有人大代表提议以《物权法》为基础制定新的拆迁管理条例，强调应涵盖农村集体土地的征收与拆迁。然而，这又必然涉及到失地农民权益补偿和“小产权房”等棘手问题，并非单方面法律法规可以突破，亟待土地流转与管理的制度支持。

对于集体用地上的经营性用房租赁关系，显然不能不区分具体情况而“一刀切”。农民通过出租房屋获取收益，处理结果也将涉及对农民的土地处置权与收益权的定性。朝阳路承租商户拆迁纠纷，其实是租赁双方契约关系破裂与土地制度缺陷的共同结果。随着城市化进程的加快，这类问题必然会在农村商品经济发达的城市大量出现，寻求一个同时注重法律效果与社会效果的处理方法深度考验政府智慧。