棚户区改造的安置房屋能否私下买卖思维导图

2008年，某市对一大型棚户区进行改造，郭某原居住的单位平房也被拆迁。根据安置协议，郭某将在原址开发的某小区获得一套新房。按照市政府的要求，具体安置办法是，开发商将开发后的若干套房屋集中交付郭某工作单位，由单位进行内部分配。因郭某早年已在市区购买商品房，现无力支付安置房房款，遂将尚未开发完工的安置房(当时还不知道具体位置)协议卖给李先生，李先生以郭某名义支付购房款后，另付郭某现金2万元。2009年5月，郭某新房到手却反悔，拒绝向李先生交付房屋。李先生遂诉至人民法院要求履行房屋买卖合同。

延伸阅读：

首先，如何理解《合同法》关于“违反法律强制性规定的合同无效”的规定以及《城市房地产管理法》中“没有房产证的房屋禁止转让”的规定呢?

保护交易、努力促成交易的实现，是当今世界商法发展的大趋势，我国《合同法》也不例外，而以往规定“违反法律强制性规定即属无效”，显然过于严格。为此，最高人民法院于2009年5月出台了《〈合同法〉解释(二)》，对《合同法》中的“强制性规定”进行了缩小解释，即：违反“效力性强制性规定”的合同才是无效的，而对违反“管理性强制性规定”的合同则可以认定为有效。为便于区分，最高人民法院又在另一个司法解释中给出了一个大致的区分标准，其中一个重要标准就是：看该合同行为是否绝对地损害国家利益及社会公共利益。

现在我们看《房地产管理法》中的那条强制性规定，似乎更象是“管理性强制性规定”，而非“效力性强制性规定”。本案所涉房屋虽无房产证，但进行买卖丝毫不会损害国家及社会公共利益;如果因未含土地出让金而价格大大低于商品房的话，也只须要求买方在办理房产证时补足土地出让金，而无须认定该合同无效。因此，本人认为仅据这两条规定认定本案合同无效，理由是不够充分的。

那么再看《合同法》另一条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”这一条规定的目的显而易见，是要维护交易秩序，防止欺诈性的买卖行为大量产生进而影响经济社会的稳定，该条规范的是所有“这一类的合同行为”而不仅仅是这类合同的“履行行为”。根据最高人民法院的司法解释，这种规定应属“效力性强制性规定”，违反它合同将归于无效。

现在回头再看本期案例就会明白：本案合同无效更重要的是因为郭某对该房屋没有“所有权”而不是没有“房产证”。“有所有权”与“有房产证”是两个概念，“房产证”仅是“拥有房屋产权的一个书面证明”，二者的关系应是“先有所有权，然后发房产证给予证明”。在某些特殊情形之下，比如对于合法新建的或继承得来的房屋，即使不办理房产证，也照样拥有产权。因此本人认为，如果本案郭某的房屋是继承得来的，仅仅没有将房产证办理到自己名下，或者在本案一审庭审辩论结束之前办理了房产证，那么本案的合同是可以认定为有效的。