拆迁安置房的优先购买权纠纷思维导图

案例：

点评：

本案的核心问题是《预售合同》的预购人与《拆迁补偿安置协议》的被拆迁人就同一套房屋的权利发生冲突时，谁具有优先权?对此，自2003年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称“司法解释”)作出了明确的规定：拆迁人(本案中为房产商)与被拆迁人(本案中为张先生)按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋(本案中为何先生购买的这套商品房)对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人(本案中为何先生)，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。因此，本案中的被拆迁人张先生对该套房屋享有优先权，只要张先生坚持要求取得该房屋，就可以否定预购人何先生对该套房屋的期权;只有在张先生明确表示放弃优先权的条件下，何先生才能够按照《预售合同》的约定，取得房屋期权。

经过以上分析，明确了《预售合同》与《拆迁补偿安置协议》的效力高低、确认了房屋产权的归属(属于被拆迁人张先生)，那么，何先生作为预购人是否有权凭《预售合同》向发展商索赔呢?房产商将同一套房屋分别以“拆迁安置”和“预售”的形式转让给两个下家，构成房产商“一屋两卖”，这种“一女二嫁”的做法是房地产领域典型的违法行为，房产商必须对其中一个没有优先权的下家(本案中为何先生)承担赔偿责任(因为他实际上已不可能将该房屋同时又转让给何先生，构成履约不能)，司法解释中明确规定：对于房产商隐瞒房屋属于拆迁安置房，导致预售合同无效、被撤消或被解除的，买受人可请求返还已付购房款及利息，并主张不超过已付房款1倍的赔偿。因此，何先生可以拿回已付的全部房款及利息，并主张房产商“退一赔一”，至于最终能够拿到多少房款以外的惩罚性赔偿，这取决于法院综合该案的具体事实，行使“自由裁量权”，作出最终的判决。