北京富余安置房迎首批单位租客思维导图

枣园尚城是本市首家由政府主导成立的房产中介公司，来代理租赁搬迁村富余房源的农民回迁安置房小区。昨天，该房产中介公司负责人李万玉介绍，在已交用的枣园尚城南区1064套房源中，公司已代理租赁了144套，以两居室为主。其中51套均以散租形式对外出租，剩余93套房源则被工厂设在大兴南部园区内的北京中环投资管理有限公司“团租”。

“管理人员、业务骨干的住房问题一直困扰着企业，企业想替员工分忧，却一直没找到集中的房源。在黄村镇的协调下，我们4月份与房产中介公司达成协议，一口气把剩余的出租房都包了。”中环公司人事部部长彩娟说，在“已婚职工住一居室、未婚职工两人合住两居室”的分配原则下，企业内有租房需求的70多名业务骨干实现“应保尽保”。

毕业生就业高峰即将来临，剩下约40套房子都是给新员工留的。为此，企业还特意在招聘信息中加上了“免费解决住宿”条款吸引人才。

与一般小区出租房的松散管理不同，该物业公司对小区的管理十分细致。非本地户籍的散客到枣园尚城租房，如果还没找到工作，须有本地人担保。就连入住小区不久的中环公司工程师、市场营销人员，也要选出几个组长，架起物业公司和租房职工之间沟通的桥梁。

李万玉介绍说，物业人员会定期回访小区租户，听取他们对小区管理的意见和需求，并检查租户是否有转租、住改商的行为。截至目前，还没有发现租房合同中明确的此类违约行为。在小区安全管理方面，枣园尚城还将试点安装实名制智能门禁卡，居民人手一卡，进入小区大门、楼门刷卡的同时，每人的出入信息也会被门禁系统记录下来。

李万玉透露，黄村镇还以村为单位，成立了回迁村富余安置房租赁服务合作社，拥有富余房的村民加入合作社，由合作社代表村民与公司就房屋出租、管理、回报等各方面达成一致，签订代理租赁协议，以保障村民的合法权益。

经营至今，该房产中介公司已运营近5个月，所取得的社会效益十分明显，但为了维持长期运营，公司也必须算好经济账。

李万玉介绍，公司运营需要启动资金、代理租赁业务保证金、办公场所租金、房屋装修、购置家具、人员培训等费用。由于不吃差价，公司先期会向村民垫付的一年租金收入，再从租户手中以相同金额回收。公司唯一盈利的进项是佣金。现在，每套房子每年按一个月租金的额度由租户交纳，此番中环公司团租住房，便一次性交纳了20多万元的佣金。

“收取佣金后，才能保证公司的正常运转，但也只是收支基本平衡。”李万玉说，根据测算，公司在单个小区要收400套以上的房子，才能有利润。不过，“枣园尚城北区1000多套房子月底开始交用”的消息让他踏实了不少，因为公司从中可以收到200余套房子用于后期出租。

北京房协有关专家认为，由政府出面搭建的租房中介平台，一方面避免了部分中介恶意炒作推高租金的现象，另一方面使得房东及租房人的利益获得最大限度地保障。“其实北京类似的回迁小区还有很多，可以考虑将大兴区黄村镇的模式进行推广，更可以借鉴对公租房建设、运营单位减免税费的优惠政策，有利于通过多种渠道筹集公共租赁房房源。”

从2010年12月开始，大兴区黄村镇在枣园尚城农民回迁安置房小区试行代理租赁模式。今年一季度，由黄村镇政府主导成立的天河兴业房地产经纪公司以装修标准、租赁期限等为依据，比照周边区域房屋出租价格，从村民手中代理租赁富余房屋，直接向村民支付租金，之后通过市场化运作，向社会等价转租房屋。这一管理和运营模式，既保证了回迁村民的利益，又解决了出租房屋、流动人口管理难题。