关于征地拆迁评估的几个问题思维导图

《中华人民共和国土地管理法实施细则》第二十五条规定： 征用土地方案经依法批准后，由被征用土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告。

被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调;协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。

由于政府制定的征地拆迁补偿标准不可能对所有地上附属物，特别是建筑物、构筑物的补偿标准作出规定，因此需要进行评估。征地拆迁评估属于政府职能性、公益性的房地产价格评估，过去一直由土地行政主管部门下属的土地估价机构进行。随着土地估价机构脱钩改制的推进，社会性、企业性的土地估价机构也进入到征地拆迁评估工作中来。因为其不属于土地行政主管部门下属的土地估价机构，就存在着与征地部门的关系问题、土地估价机构的法律地位问题。

在征地拆迁实际工作中，征地部门有的要求对建筑物、构筑物的重置成本低评，以便征地部门与被拆迁人谈判。但是这种要求明显与土地估价机构“独立、客观、公正”的法律地位相违背，低评的价格也往往为被拆迁人所质疑，影响土地估价机构客观、公正的形象。在征地部门看来，被拆迁人总是要获得比评估结果高的补偿才能取得心理上的满足，所以，低评才能保证最终补偿价格比较合理(是否还有其他的行政干预暂不考虑)，土地估价机构应当配合征地部门的工作。排除谈判中心理学的运用这个因素，实际上，这种情况的出现，很大程度上是由于长期以来土地行政主管部门下属的土地估价机构一直是采用低评的方式对待征地拆迁评估。事实上，被拆迁人虽然不一定了解社会平均重置成本，但对于自己的实际成本最清楚不过，只要做好说明解释工作，正常的评估价格是可以为被拆迁人所接受的，提出超越正常评估价格不合理要求的只是极少数。相反，刻意的低评，不但影响土地估价机构客观、公正的形象，破坏评估结果的社会公信力;而且拖延了征地拆迁工作的进行，进而延误了整个工程项目的正常进行，同时造成了征地部门的具体工作人员“无能”，被拆迁人“太刁”的错误印象;最关键的是误导了财政部门和有关领导，使其认为可以用较少的补偿款完成征地项目的补偿工作，因为评估结果一般来说是财政拨款的依据。财政拨款的不足往往最终导致被拆迁人没有得到合理的补偿，拆迁或者久拖不决，或者上访不断。

从更高的层面来看，怎样在维护土地估价机构“独立、客观、公正”法律地位的基础上，尽可能帮助委托人解决实际问题是一个普遍存在的问题。土地估价机构是倾向于律师行业，只对委托人单方当事人负责，还是倾向于会计师行业，对各方当事人负责，对社会负责。应当肯定地说，土地估价机构无论从法律、法规来看，还是从社会实际认可(包括法律界的认可)来看，都属于后者。土地估价机构必须认清自己的地位和作用，对于委托方的不合理要求，要委婉地拒绝，并说明理由。或者采用其它的补救措施。例如我们在征地拆迁评估中，考虑谈判中的心理学因素，建筑物按征地部门要求适当低评(但重置价格水平要向征地部门说明)，构筑物及附属物都按重置价格水平评估。当被拆迁人对建筑物价格提出异议时，在征得征地部门同意后，按不超过重置价格水平的标准予以调整。这样做比较容易被当事人各方所接受，效果比较好。假如过于迁就委托方的不合理要求，评估出来的结果不为当事人另一方所接受，征地拆迁工作很难顺利进行。

建筑物重置价格按《房地产估价规范》规定，是采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。在征地拆迁评估中，常常遇到这样一个问题，由于对农民自建房管理的不规范，应当计入重置价格的报建费、设计费、监理费、各种规费及管理费实际上都不发生或甚少发生;工程直接承包给包工队，建筑成本也相对较低。因此，农民自建房的实际成本要低于正常的造价水平。在深圳，这种价差最高达到300元/平方米。于是，对于建筑物重置价格的把握，一般是按农民自建房的实际成本评估，明显低于合法、合规建筑物的重置价格。我认为，对于这一类农民自建房应当按合法、合规建筑物的重置价格评估并予以补偿，其理由如下：

总之，《房地产估价规范》中的建筑物重置价格应当是合法原则下的建筑物重置价格。在征地拆迁评估中，即使农民自建房的实际成本较低，也还是应当按合法、合规建筑物的重置价格予以评估。

在征地拆迁评估中，土地估价机构一般只对地上建筑物、构筑物、附属物进行评估，土地是按照农用地的不同种类(水田、旱地、林地等)直接确定征地补偿费和安置补助费的。但是，在深圳，大量存在着农民自建厂房出租营利的现象，此时土地已不再是农用地，已经转化为集体建设用地，是一种事实上的建设用地。对于这种集体建设用地的征地补偿是否应当考虑其经营收益的问题，政府目前的规定是不予考虑。理由主要是这些厂房没有办理规划批准手续，土地也没经批准转变用途，是违章建筑。我认为，这些厂房的出现是有其历史原因的，对于这种集体建设用地的征地补偿应当适当考虑其经营收益问题。理由如下：

总之，对经营性的集体建设用地，应当区别不同情况适当参考收益状况进行评估，予以补偿，比较合情合理。