2018年最新房屋买卖拆迁纠纷案例思维导图

所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。根据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。如黄埔江两岸进行的世博动拆迁。

购买还没定位的安置房风险就更大，买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置，但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等，办理过户等手续时间也会更长。因此在购买此类房产时，签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋的增购等费用的支付方式，迟延交房等都作出明确的约定。一般来说购置该类房屋，可以根据《民法通则》及《合同法》的相关规定，签订附条件的合同来保证买卖合同的有效性，并对具体细节作出明确约定以防合同相对方反悔，最好由专业房产律师进行指导。相对于第一类安置房而言，第二类的拆迁安置房则和一般的商品房交易一样，风险相对较小。

秦某于2008年5月8日与林某通过中介公司签订了房屋买卖合同一份，约定将位于昆山市千灯镇某小区的动迁房一套出售给林某，合同约定了面积、总价、过户时间以及违约责任等。合同签订后，林某按照合同付清了全部购房款，秦某也出具了收条。之后，林某对该房屋进行了装修并入住。2013年7月份，秦某办理了房产证，知悉情况后，林某要求秦某按照购买协议的约定无条件办理房屋过户手续，秦某则要求支付房价上涨的补偿，双方对此无法达成一致意见，纠纷由此产生。

乍一看本案是非常普通的房屋买卖纠纷，也是目前昆山地区最为常见的要求履行拆迁房过户手续的案件，买方一般通过法院起诉要求强制履行过户手续，法院一般也是认为交易真实有效，并且符合继续履行的条件，判令卖方协助办理过户手续。不过在本案中，作为买方的代理人，笔者发现在动迁房安置协议中，安置人为秦某与其妻子王某，而房屋买卖合同以及购房款收据中均无王某的签字。此类情况在动迁房买卖中也是屡见不鲜，由于动迁房一般都是在签订安置协议五年后才能够办理房产证，同一般已经办理房产证的房屋相比，买方很容易疏忽谁才是真正的房屋所有人，另外，就算知道是夫妻共有也经常发生由夫妻一方代替另一方签字的情况。那么从本案来看，房屋买卖合同没有共有人王某的签字，属于效力待定的合同，若是王某对该份合同不予以追认，本合同属于无效合同。既然双方已经发生了纠纷，那么王某肯定是希望通过不予认可来使合同无效，进而根据无效合同的法律后果房屋可以返还的应当返还，这明显对于购房者林某是不利的。那么本案是否可以通过善意取得制度来使林某取得房屋的所有权呢?答案明显是否定的，根据物权法规定，不动产构成善意取得必须已经办理完成登记手续，而本案的诉讼起因恰恰是因为被告不肯办理手续，不符合善意取得的条件。那么本案的突破点在何处?笔者认为，应当依据婚姻法解释第十七条第二款规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。” 该条款系合同法中表见代理制度在婚姻法中的特殊规定，同合同法是普通法与特别法的关系。那么原告林某是否属于善意第三人成为了关键点。本案原告在购房时，被告表明其妻子已经同意卖房，并且购房合同中被告也保证该房屋产权清晰以及取得了共有人同意，中介方对此予以了证明。此外，在庭审中，法院也查明了秦某和王某共同居住于千灯某小区，与发生纠纷的房屋距离不远。笔者在庭审中提出，交房至今已经大约5年时间，如此长的时间内，王某也在当地，不可能不知道房屋已经出售的事实，同时，王某也从未提出过任何异议，由此推断，王某应当是知道且同意该房屋被出售的。后法院亦采纳笔者的观点，判令合同有效，应当继续履行，秦某和王某协助履行过户手续。

[1]《中华人民共和国民法通则》

[2]《中华人民共和国合同法》