拆迁安置问题之《预售合同》与《安置合同》效力对比思维导图

近两年，房地产交易如火如荼。地方政府从保持房地产市场持续健康发展，切实维护动迁居民切身利益出发，也提出以重大工程配套商品房建设为抓手，推进中低价商品住房的建设。有关的拆迁安置工作有了很大的进步。

2004年4月，黄先生向某房产商购买了位于本市宝山区的一套商品房，签订了《预售合同》，并支付了全额购房款。不料，发生在两周前的一件事，却让黄先生惊出一身冷汗。原来，当黄先生携妻儿去看这套未来的新家，准备商讨如何装修时，却意外邂逅了张先生一家。经了解，张先生是本市某正在拆迁、改造的旧区的居民，房产商取得了该旧区地块的使用权，并准备建造新的商品房，为安置被拆迁的张先生一家，于2004年3月中旬同张先生签订了《拆迁补偿安置协议》，该协议约定的正是以黄先生购买的这套商品房作为拆迁安置房，作为对张先生一家的补偿。至此，同一套房屋却出现了两个权利人，“一屋二主，如何是好?”。次日，黄先生与张先生一起前往房产商处质询此事，房产商的工作人员却闪烁其辞，无法给出明确的说法。黄、张二人与房产商发生了激烈的口角，纷纷表示要状告房产商，请求法院确认权利，并追索赔偿。

《预售合同》与《拆迁补偿安置协议》的效力究竟孰高孰低?这套房屋的产权究竟属于谁?黄、张二人可否向房产商索赔?是本案引发出的需要研讨的几个重要问题。

本案的核心问题是《预售合同》的预购人与《拆迁补偿安置协议》的被拆迁人就同一套房屋的权利发生冲突时，谁具有优先权?对此，自2003年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称“司法解释”)作出了明确的规定：拆迁人(本案中为房产商)与被拆迁人(本案中为张先生)按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋(本案中为何先生购买的这套商品房)对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人(本案中为何先生)，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。因此，本案中的被拆迁人张先生对该套房屋享有优先权，只要张先生坚持要求取得该房屋，就可以否定预购人何先生对该套房屋的期权;只有在张先生明确表示放弃优先权的条件下，何先生才能够按照《预售合同》的约定，取得房屋期权。

经过以上分析，明确了《预售合同》与《拆迁补偿安置协议》的效力高低、确认了房屋产权的归属(属于被拆迁人张先生)，那么，何先生作为预购人是否有权凭《预售合同》向发展商索赔呢?房产商将同一套房屋分别以“拆迁安置”和“预售”的形式转让给两个下家，构成房产商“一屋两卖”，这种“一女二嫁”的做法是房地产领域典型的违法行为，房产商必须对其中一个没有优先权的下家(本案中为何先生)承担赔偿责任(因为他实际上已不可能将该房屋同时又转让给何先生，构成履约不能)，司法解释中明确规定：对于房产商隐瞒房屋属于拆迁安置房，导致预售合同无效、被撤消或被解除的，买受人可请求返还已付购房款及利息，并主张不超过已付房款1倍的赔偿。因此，何先生可以拿回已付的全部房款及利息，并主张房产商“退一赔一”，至于最终能够拿到多少房款以外的惩罚性赔偿，这取决于法院综合该案的具体事实，行使“自由裁量权”，作出最终的判决。

本案所反映出的纠纷具有相当的典型性，特别是目前本市旧区改造力度很大，将产生众多的拆迁安置户，此类纠纷发生的概率将大大提高。房产商对于拆迁安置户(被拆迁人)的补偿通常有货币补偿和实物(房屋)调换补偿两种，本案中对于张先生一家的补偿即属于实物(房屋)调换补偿。由于被拆迁人需要安置房屋来解决居住问题，相对于一般购房人而言处于弱势地位，法律因此给予特别保护，赋予其对拆迁安置房的优先权。

如本案中的黄先生，虽然可以采取向法院起诉房产商的方法来维护自身权利，但这毕竟属于亡羊补牢的事后救济行为。那么，对于一般购房者，如何有效地规避购买商品房、却遇到拆迁安置房而产生的风险呢?

对于一般的房屋权利状况，比如产权人是谁，房屋是否设定有抵押登记或其他司法限制，都可以通过向房地产交易中心进行查询来了解，以规避产权瑕疵所导致的交易风险。但由于目前的法律法规并未要求《拆迁补偿安置协议》在任何政府部门进行登记，因此，公众无从查询，由于缺乏公示性，一般购房人更应通过其他渠道来侧面了解所购房屋是否属于拆迁安置房，如现场实地考察、向房屋所在地的拆迁安置机构(拆迁办)、居民、商家和派出所等询问，要求房产商在《预售合同》中做相应承诺等，尽量降低风险。我们呼吁，相关立法机关是否可以考虑通过法律规定，要求《拆迁补偿安置协议》同《预售合同》一样进行强制登记，从更大程度上保护善意第三人(一般购房者)的知情权。而房产商也应诚信经营，不要因利益驱动而作出“一屋两卖”的违法行为，从源头上杜绝类似于本案的纠纷再次发生，否则，房产商最终也要受到法律的严厉制裁。