案情
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黄孝英等诉新沂市兴安实业有限公司等房屋拆迁合同纠纷案思维导图模板大纲
因兴安公司没有按拆迁协议书的约定进行回迁安置,索胜芝于2003年1月30日诉至新沂法院,要求兴安公司、东辰公司、新沂市房屋拆迁安置综合服务中心(以下简称拆迁安置中心)履行2001年5月13日签订的房屋拆迁协议书,给予安置北沿街楼西头第一单元门朝东楼下门向北营业门面房85平方米。在一审过程中,新沂法院通知贺苏梅作为第三人参加诉讼。后因索胜芝在原一审诉讼期间死亡,索胜芝的继承人黄孝英、索祥云、索祥忠、索瑜、索保家、索祥侠作为原告参加诉讼。裁判 一审认为,拆迁安置中心受兴安公司委托于2001年5月13日签订拆迁安置协议,该协议是双方的真实意思表示,且不违反有关法律、行政法规的强制性规定,是合法有效的,双方应按约定履行。兴安公司未按协议约定将房屋安置给索胜芝,应承担违约责任。拆迁安置中心不是合同当事人,根据合同相对性原则,原告要求拆迁安置中心承担责任于法无据,不予支持。东辰公司系受兴安公司委托进行房屋开发和销售,故原告要求东辰公司承担责任的请求不能成立。东辰公司以自己的名义在房产部门办理了房屋销售许可证,故有权销售房屋。贺苏梅与东辰公司在签订商品房买卖合同时均不知晓房屋已安置的事实,且贺苏梅已支付了对价,故该合同是合法有效的,贺苏梅属善意取得,该房屋应归贺苏梅所有。兴安公司未能按照拆迁协议给原告安置房屋,并非该公司在安置后又故意出售给他人,故不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定,兴安公司应按照相应价款赔偿原告的损失。据此,新沂法院于2004年2月2日作出(2003)新民初字第619号民事判决:一、东辰公司与贺苏梅签订的房屋买卖合同合法有效,位于新沂市新安镇金三角二期商品房1号楼的门面1号营业用房归贺苏梅所有。二、兴安公司赔偿原告损失499636.36元,此款于判决生效后十日内一次付清。三、驳回原告的其他诉讼请求。四、驳回原告对拆迁安置中心、东辰公司的诉讼请求。
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判决后,贺苏梅与东辰公司提起上诉。徐州市中级人民法院于2007年1月22日作出终审判决:驳回上诉,维持原判。
评析
本案是否适用《解释》第七条第一款处理,首先要看拆迁协议中有关补偿安置房屋的约定是否符合该条第一款房屋“位置、用途特定”的要求。只有经过特定化,该拆迁补偿安置房屋才能成为被拆迁人主张优先取得的对象。本案兴安公司作为甲方、索胜芝作为乙方、新沂市拆迁办公室作为鉴证机关签订的拆迁安置协议书,约定给索胜芝回迁安置北沿街西头第一单元门朝东楼下门向北营业门面房85平方米,从此项内容看,协议关于回迁安置房屋的位置及用途均是明确、特定的。其次,根据《解释》第二十八条第二款规定,《中华人民共和国房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的,适用该解释。《解释》于2003年6月1日施行,本案在其施行后尚在一审阶段,故应当适用《解释》。最后,根据《解释》第七条第二款的规定,被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照本解释第八条的规定处理。本案6名原告并未行使解除权,而是请求取得房屋所有权,法院应予支持。综上,本案应当适用《解释》第七条处理,争议的拆迁补偿安置房屋应归6名原告所有。 2.涉案商品房买卖合同的效力及处理
《解释》第七条是针对拆迁安置补偿协议与其他商品房买卖合同发生冲突时,对拆迁安置协议中被拆迁人予以特定保护而作的规定。该条款表明,一旦被拆迁人请求获得该房屋的所有权,第三人订立商品房买卖合同的目的将无法实现。对于第三人来说,其无法获得所购房屋所有权是由于出卖人故意隐瞒所售房屋是被拆迁人以所有权调换形式取得的拆迁补偿安置房屋所致,其所受损失理应得到赔偿。根据《解释》第九条规定,出售人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 本案东辰公司对兴安公司将涉案房屋安置给索胜芝的事实应当处于一种明知的状态,其将该房屋出售给贺苏梅的行为构成了欺诈行为,故东辰公司与贺苏梅签订的商品房买卖合同属于可撤销合同。贺苏梅执行判决返还房屋后,可行使撤销权要求兴安公司和东辰公司返还购房款并赔偿因此遭受的经济损失。
[1]《中华人民共和国城市房地产管理法》
[2]《城市房屋拆迁管理条例》 第二十三条
[3]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第七条
[4]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四十八条
[5]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五十四条
[6]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一百零七条
[7]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一百二十八条
[8]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一百八十四条
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