征用集体土地房屋拆迁纠纷问题探析思维导图

(一)群体性。集体土地上的房屋拆迁是为了公共利益的需要，在办理征地手续后实施的拆迁行为。征用的集体土地多以村庄为单位，在拆迁过程中，不可能满足被拆迁户的所有要求。因此，当这些被拆迁户利益得不到满足时，便会自发的形成一个利益团体，在对抗拆迁或者求助于法院时，都是以利益团体的形式出现。

(二)地位不对等性。由于法律对集体土地征地拆迁行为没有明确的规定，因此，在整个拆迁过程中，主管部门拥有很大的权力，处于强势地位。如在拆迁程序中，实行“公告或通知+登记”的形式，在对被拆迁人的房屋进行登记后，将拆迁的时间及补偿方式予以公告即完成了程序。在该程序中，被拆迁人不能提出任何异议，如在规定的时间内不自行拆迁，有关部门将会强制拆迁。再如在补偿标准方面，有关部门定出补偿标准后，被拆迁人只能签订补偿协议。

(三)矛盾对抗性。拆迁纠纷中，涉及的利益主体多元化，关系比较复杂，各方都为自己的利益打“算盘”。如被拆迁人想通过拆迁获取更多的补偿，因此在给予合理的补偿后，仍对抗拆迁，要求更多的补偿，有的甚至是漫天要价;而拆迁人或开发商则希望降低补偿标准。于是矛盾激化，甚至达到不可调和的地步。

土地房屋是农民安身立命之本，在征用土地时，应当最大程度地保护村民的合法权益。

(一)适用法律不统一。经过多年的实践，城市国有土地上的房屋拆迁已经形成了一套较为完整的法律法规作为依据，并在实践中取得较好的效果。但对于征用集体土地的拆迁，尚没有一套完整的操作程序，仅在《物权法》、《土地管理法》等法律中，对征地手续方面的问题作了一些规定。如《物权法》规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征用集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”《土地管理法》第二条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或征用并给予补偿。”这些原则性的规定，使得各地的土地行政主管部门在实施集体土地房屋拆迁的具体工作时，既缺乏完整的法律法规依据，也没有具体的操作办法，不利于保护村民的合法权益。由于上述原因，导致现实中有些政府主管部门在实施拆迁过程中，程序意识不强;有的地方参照《城市房屋拆迁管理条例》进行操作，但是城市国有土地上的房屋和农村集体土地上的房屋在所有权性质、所有权主体、拆迁主体、补偿安置方式等方面均不同，因此,《城市房屋拆迁管理条例》并不具有直接的参照性。

(二)征地拆迁程序不合理。现行的征地拆迁程序：有关部门办理征用集体土地手续后，将征用的土地出让给开发商。由于出让给开发商的仅是土地，所以必须进行征用土地上的房屋拆迁;于是组成一个由各部门组成的临时拆迁机构，负责征用土地上的房屋拆迁。在整个拆迁过程中，从房屋面积的认定，到补偿费的确定和拆迁安置方式的选择，基本都是由有关部门或用地单位决定，被拆迁人往往处于被动接受的不平等地位，知情权、参与权得不到保障。如果被拆迁人对拆迁有异议，提出裁决申请，有关部门也往往不予受理。如果在规定的时间内，被拆迁人不主动搬迁，就会被强制拆迁。显然，这种拆迁补偿程序对被拆迁人很不利，直接侵害了被拆迁人的合法利益，容易引发拆迁单位与被拆迁人之间的矛盾。

(三)拆迁补偿标准不统一。目前，由于征用集体土地只能适用《土地管理法》的相关规定，而《土地管理法》第四十七条第二、三款对土地征用的补偿费、安置补助费只作了原则性的规定，并没有对村民宅基地上自建房屋进行补偿的规定;该法第四款同时规定：“被征用土地上的附着物和青苗费的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。”在各省所颁布的《土地管理法》实施办法中，对房屋拆迁也没有单独列出。因此，在实践中，补偿标准不统一，大多由有关部门直接定价，不进行房屋市场评估，这就造成行政管理混乱，形成多方面的不一致：即一个建设项目中，国有土地上的被拆迁户和集体土地上的被拆迁户补偿标准不一致;同一时期同一城市不同辖区的集体土地房屋补偿标准不一致。例如我市历城区韩仓村征地拆迁时的补偿标准较高，而历下区盛福片区的拆迁补偿标准较低(楼房每平方米350元，平房每平方米250元)。在信息发达的时代，这种不统一的做法容易引发被拆迁户的不满，造成许多纠纷，影响拆迁工作。

(二)规范强制拆迁行为。由于拆迁人员素质良莠不齐，在遇到拆迁矛盾时处理不适当，形式和手段过激，甚至发生殴打或谩骂现象，容易造成被拆迁人对拆迁工作的不配合，不利于拆迁工作的进行，也影响到政府的形象。因此，为了保障拆迁工作的顺利进行，必须严格按照现有的法律程序进行拆迁。对于有不满情绪的被拆迁人，要注意做说服工作，对被拆迁人的合理要求要予以满足，对其不合理的要求进行解释，尽量避免强制拆迁和粗暴拆迁，将矛盾消灭在萌芽状态。

(三)法院发挥好司法职能。当被拆迁人的利益得不到满足时，会向法院提起诉讼。房屋拆迁问题不仅是法律问题，还涉及政府规划和政策问题，一旦处理不当，极易引发群体性上访事件。因此，法院受理此类案件后，应在坚持合法性审查的基础上，查清事实，抓住问题的实质，不应简单的一判了之，而应注重发挥协调机制的作用。被拆迁人起诉的目的大多是对补偿标准不满，想获得更多的补偿，这也为法院进行协调，妥善处理纠纷提供了现实基础。针对此类案件，法院应当在了解被拆迁人最终目的的基础上，与政府协调，对合理的要求予以支持，对不合理的要求逐一依照法律规定进行解释。在协调方法上，可坚持“可散不可聚，可解不可结，可顺不可激”的原则，采用冷处理的方法;通过协调，降低被拆迁人的期望值，树立维护大局的意识，自动放弃无理要求。