征地补偿提高影响地价较小 地价由市场决定思维导图

补偿标准或继续提高

国土资源部日前出台了

《关于进一步做好征地管理工作的通知》，被认为是继2004年《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》后，国土部针对征地管理出台的最为全面的一个文件。通知中强调，提高征地补偿标准、同地同价、征地须先安置后拆迁、不得强行实施征地等内容。

朱留华表示，征地补偿新标准指的是各地公布实施的征地统一年产值标准和区片综合地价，征地补偿新标准的“新”体现在如下三方面：一是征地补偿标准测算方式更加合理，改变了以往按被征耕地具体地块的年产值测算征地补偿标准的方式。二是补偿标准普遍提高，提高幅度平均为20％－30％。三是体现同地同价的原则。在同一区域或区片范围内，征地补偿应执行同一标准。

此外，该《通知》还要求，建立征地补偿标准动态调整机制，根据经济发展水平、当地人均收入增长幅度等情况，每2年至3年对征地补偿标准进行调整，逐步提高征地补偿水平。未及时调整的，不予通过用地审查。

在此之前，已有部分发达地区提高了征地补偿标准。去年杭州市公布了市区新的征地补偿标准，明确了征地补偿价格、土地分类补偿方式等。新补偿标准比原标准高出许多，山林统一提高2万元/亩外，其余各级、各类土地提高了3至10万元/亩不等，且另行补偿的青苗补偿费、地上附着物补偿费尚未计算在内。安置补助费也从原来的3万元/人提高至4.5万元/人。

地价更多由市场决定

中国社会科学院农村发展研究所研究员王小映指出，按以前的规定，征用土地补偿费、劳动力安置补助费都是按照被征用土地前3年的平均年产值计算的，将农地的年产值作为补偿标准计算的基准，不科学。年产值作为农作物产量与价格的综合指数，其高低受自然条件和经济条件如农产品价格、产业结构调整等因素的影响，与被征地的区位等因素无关。

而他认为，实际上，土地补偿费的确定应该取决于被征地所处区位、区域基础设施以及经济发展状况，而与土地年产值并没有很大的关联性。因此，尽管目前城市用地价格飞涨，但农产品价格涨幅缓慢，导致农村征地补偿与被征地价值严重背离。

对于征地补偿提高两至三成会不会影响土地出让价格，中国土地勘测规划院报告认为，征地补偿标准的提高与城市地价水平的变化在数量和趋势上均无直接关系。从历年地价变化趋势来看，尤其是2009年工业地价出现的零增长甚至负增长可以充分表明，地价变动更多地体现了宏观经济的运行态势。所以，征地补偿标准带来征地成本的上升，尚不能成为地价上涨的主要因素。

中国土地勘测规划院进一步分析，商品房用地出让之前政府确定出让底价时，除了根据土地出让年限、用途、地产市场行情等因素考虑确定底价外，土地取得成本也是其考虑的因素之一。但当土地推向市场，在公开竞争的交易过程中，特别是在市场氛围火爆的情况下，土地成交价格往往远高于出让底价，与其成本累加值更不可同日而语，征地补偿标准对土地价格的影响微乎其微。

国信证券房地产行业研究员区瑞明也表示，征地补偿是通过政府或一级开发企业去补偿，最后是由政府来买单，而不是由开发商直接购地。商品房价格是由市场决定的，地价受房价影响，也是由市场来决定的。当前房地产市场处于调控之中，房价难以上涨，地价也受到制约。倘若土地拍卖价格大涨，开发商利润空间大大缩小，那地块就极有可能流拍。