政府违规征地的形式有哪些思维导图

根据《土地管理法》的规定，土地的批租必须遵循严格的程序，要符合土地利用总体规划，同时根据征用土地的性质（基本农田还是一般农田）和需求面积的不同逐级上报审批。但地方政府追求地方利益最大化下的招商引资、建设优先战略，与大宗土地征用须上报国家审批的硬性约束形成了直接的利益冲突。在这种利益的驱使下，各地方政府开始打着发展地方经济的幌子，甚至以“发展是硬道理”为由，无视国家土地利用规划和环境保护的要求，实行“项目跟着领导走、规划跟着项目走、超越审批权限批地”的违规操作。

一些地方政府默许纵容甚至背后操纵违法违规用地，未批先用、以租代征，擅自设立和扩大开发区，随意调整土地利用总体规划以及违规侵占基本农田。根据清华大学土地课题组从国土资源部了解的情况，地方政府和涉及政府为违法主体的非法批地案占80%，80%的违法用地主体是地方政府。而地方政府非法批地呈现的新特征是违规宗数显著减少，但面积总量却显著增加，并且呈现西进北移的梯度转移趋势。

违法占地主要有两种形式：一是大量经营性企业，特别是房地产企业为了谋取土地增值的潜在收益而违法占地、大量囤积。二是国家开发区占地。目前，全国有 6800多个工业园区。2003年国家整顿各类开发区，但一些地方以“产业基地”、“工业密集区”等为名变相设立“开发区”圈地招商，部分已被撤销的开发区也通过变更名称重新复活。有的区县“开发区”采取“挂靠”国家级、省级开发区的方式争取更大发展空间。

首先是工业项目所征土地的“低价”协议出让。某些地方政府为了达到吸引项目、多引投资的目的，违反国家《协议出让土地》管理办法，“零地价”甚至“负地价”出让土地。随着一些工业项目向中西部的转移，某些西部地方政府在缺乏规划的情况下盲目签订协议，擅自承诺向开发商提供大量土地进行成片开发，甚至有的协议可以提供40～50平方公里土地。于是，大量土地资源被少数企业垄断，同时造成国有土地资产流失。2007年9月28日，国土资源部已发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（[2007]39号令），对国有建设用地使用权“招、拍、挂”出让范围、挂牌出让截止期限、缴纳出让价款和发放国有建设用地使用权证书等做出明确规定，以避免协议转让土地模式的制度损失。

其次是商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等六类商业经营性用地违规“分批交纳”土地出让金。2002年5月9日国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部11号令）第二十三条明确规定，“受让人依照出让合同的约定缴清全部出让金后，依法申请办理土地登记，领取土地使用权证书，取得土地使用权”。但在实际操作过程中，很多地方通过土地项目分期付款取得建设用地使用权证书。开发商通过有限的资金就可以撬动多个项目，而把风险转移到了金融机构。

土地补偿费=被征地亩数×年产值×补偿倍数

安置补助费=需要安置的人数×年产值×补偿倍数 需要安置的人数=被征地数÷征地前人均分配耕地数

征地时，需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4至6倍。 需要安置的人数=被征用的耕地数量除以÷征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量