集体建设用地征收宗地价格评估思维导图

通过对待估宗地征地收补偿标准价影响因素的分析和确定，利用征收区片补偿标准价的修正系数，对集体建设用地的征收区片补偿标准价进行修正，从而估算待估宗地征收补偿价的方法。具体公式如下：Pj=Po×（1±∑K）×Kt×Ky+T+M+L+F，

其中：P—集体建设用地征收的宗地价格；P0—集体建设用地征收区片补偿标准价；∑K—宗地征收区片补偿标准价影响因素修正系数和；Kt—期日修正系数；T—地上附属物补偿价格；M—搬迁及临时安置补偿费；L—停产停业损失补偿费。

依据替代原理，将待征收宗地与近期已被征收的类似集体建设用地进行比较，并对被征收类似集体建设用地的实际补偿价进行适当修正，以此来估算待征收宗地的征收补偿价。

以取得集体建设用地所耗费的各项客观之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金、土地增值收益和地上附属物补偿来确定待征收宗地征收补偿价格。基本公式为：集体建设用地宗地的征收价格=土地取得费用及相关税费+土地开发费用+利息+利润+土地增值收益+地上附属物补偿价格+搬迁及临时安置补偿费+停产停业损失补偿费。式中，土地取得费用及相关税费指取得集体建设用地时发生的费用，比如土地补偿费、青苗补偿费、新菜地开发建设基金等。土地开发费用指对集体建设用地进行基础设施建设所需要的费用，即我们通常所说的“几通一平”费用。土地增值收益指国家征收集体建设用地时，因土地所有权发生转移农民集体应获得的土地增值收益。

先假设需要征收的集体建设用地为国有建设用地，测算其无限年期国有建设用地使用权价值，然后扣除土地增值收益，再加上地上附属物补偿等费用来确定待征收宗地征收补偿价格。基本公式为：集体建设用地宗地的征收价格=无限年期国有建设用地使用权价值-土地增值收益+地上附属物补偿价格+搬迁及临时安置补偿费+停产停业损失补偿费。这里的土地增值收益是指国家征收集体建设用地时，因土地所有权发生转移国家和用地单位应获得的土地增值收益。

（责任编辑：汤先森）