外国征地补偿标准简介思维导图

根据日本《宪法》，日本实行“正当补偿”，其补偿范围主要包括：产权损失、财产损失、失业损失和其他损失等。此外，日本还专门规定了要“按正常市场交易价计价”的原则。可见，这里所说的“正当补偿”实际上是一种比较全面的补偿。

根据美国《财产法》，“合理补偿”是指赔偿所有者财产的公平市场价格，包括财产的现有价值和财产未来盈利的折扣价格。土地征用补偿根据征用前的市场价格计算标准，不仅补偿被征土地现有的价值，而且考虑补偿土地可预期、可预见的未来价值;在土地征用补偿时，必须考虑补偿因征用而导致邻近土地所有者经营上的损失。

以美国扩建公共机场的土地征用案为例，土地补偿款中包括搬迁户因从其居所内搬迁而应得到的两种重新安置补偿费，一种是弥补搬迁和与搬迁相关费用的补偿费，另一种是寻找新居所的帮助费。对于企业、农场或非营利机构的搬迁，他们除获得一些咨询方面的服务外，还可以得到用于寻找新地点方面的补偿。

根据原联邦德国的法律，要对土地征用实行“相当补偿”，其补偿的项目主要包括：土地补偿;青苗、地面附着物的损失补偿;由于地块分割或工程障碍而使耕作不便的损失补偿;由于地产主土地减少导致劳动力过剩以及设备利用率降低的补偿;其他如车辆绕道行驶等有关损失补偿。

根据巴西《宪法》第一百五十三条，为公共利益征用财产，必须由国家进行公平赔偿。根据巴西 1956年的《土地征用法》，征地补偿项目包括土地的原购置费用、土地的产出等项目。

在这 4个代表性国家中，补偿项目最多的为日本，其次为美国。仅就这里的论据，我们推论出各补偿原则的补偿程度高低排序：正当补偿>合理补偿>相当补偿>公平补偿。

从所调查的主要国家和地区的情况看，土地征用补偿的程序大致为：土地的原所有者和利益相关人提出补偿申请;主管土地征用政府机构(或征用机构)自己或请专业评估师对被征地及相关资产进行调查评估;主管机构确定补偿金额和方式;支付补偿;如果在补偿方面有争议由法定机构进行裁决。

不同国家也有所区别，如有些国家并不是由当事人首先提出补偿申请，而是由主管机构直接确定补偿金额和补偿方式，例如印度和马来西亚，但当事人如果认为补偿不足或补偿方式和补偿分配不合适可向法院上诉，要求公正裁决。

也有些国家采用“土地债券”的方式进行补偿，如韩国、津巴布韦等。债券补偿制度是韩国近年在征用土地补偿上出现的一种新方式。韩国 1991年修订后的《土地征用法》规定：对于土地征用和使用的补偿，除其他法律的特别规定以外，原则上要以现金进行支付。但是，如果项目人是国家、地方公共团体、公共团体、土地公社及由总统令指定的如道路公社一类的政府投资机构时，在以下条件下：第一，土地所有人及关系人希望时;第二，总统令规定的当事人不在的不动产，按总统令规定，补偿金为 1亿韩元以下时支付现金，超过的部分则可以采用债券的形式进行补偿。另外，依据韩国《土地征用法》第四十五条第五款和《公特法》第三条第二款规定，补偿金超过总统令规定的部分，可以用该项目人发行的债券进行补偿。债券的偿还期限为 5年以内，利率应该高于债券发行时的一年定期储蓄利率。

在征地时，过高的补偿和过低的补偿都不利于合法的征用，不利于公共利益的实现，因此，确定一套合理的补偿标准非常重要。征地补偿涉及到土地征用补偿项目和补偿项目的计价标准两个方面。

对土地所有者的补偿

关于土地征用补偿项目，尽管各国的规定不大相同，但基本上是以地价补偿和地上物(土地改良物)补偿为主。

补偿项目除了考虑土地及其附带资产的价格外，英国还综合考虑了以下因素：

除了上面提到的补偿费以外，在英国，当农民因征地而离开其农场时，还能获得一笔农场损失费，前提是他对被征农地的使用期至少还有三年，或者使用权的灭失是因为强制性征地;三年之内开始在英国另一家农场从事农业生产。

对土地承租人的补偿许多国家规定，政府不仅要向土地所有者给予补偿，而且还必须向承租人给予补偿。例如，在英国，土地所有者、承租人和土地占有者都能获得补偿。加拿大明确规定要向承租人给予补偿，根据以下因素确定对承租人的补偿：租赁期限以及租约上剩余的年数;有无续租权或续租的预期;承租人对土地的投入。韩国也规定，要在土地所有人和关系人失去权利以前对各种权利人分别支付补偿。

关于土地征用补偿项目的计价标准，从各国情况来看，大致可分为四类：

虽然这些国家都是以被征土地和相关资产的市场价格为主要参考标准，但在市场价格的计算时间上仍然存在差异。有的国家是以政府征地正式通告发布日的市场价格为准;有的是以最终裁决日的市场价格为准;有的以正式征用日的市场价格为准;还有的是以若干年前的被征土地的市场价格为准。其目的是为了抑制土地投机，如瑞典和法国。瑞典是以 10年前该土地的市场价格为标准来计算土地征用补偿价格的。

法国虽然参考土地征用日的被征土地周围土地市场价格，但是还要以最终裁决日一年前的被征土地的用途为准确定地价。因为土地的用途是确定土地价格的重要标准，农业用地与商业用地当然不是一个水平的价格。法国的这种做法实际上是相对冻结了土地的价格，同样是为了防止投机买卖土地。新加坡在土地市场价格的计算方面有独到之处：在 1985年修改《土地征用法》之前，征用土地计算补偿价格时，是以 1973年 11月 30日该土地的价格和征用时的现时价格为参考，两者之间取较低的一个为补偿标准。上述规定一方面防止了投机，更重要的是减少了政府征地的财政负担。这一政策，使新加坡土地迅速国有化。但这样的做法却使土地所有者失去了应有的保护。对此， 1985 年修改了法律的这一条。

第一类，先行支付这类补偿无论是现金补偿还是实物补偿，或债券补偿，通常是在土地权利人失去权利之前支付。这是绝大多数市场经济国家的做法，例如韩国、日本、意大利等。有些国家是先由土地征用单位提供一个初步补偿金额，例如加拿大的阿尔伯达省先由征用单位提出“建议的补偿”。土地征用者在进行完地产评估之后，将评估后的“建议的补偿”通知土地所有人。土地所有人对补偿可以接受也可以不接受。接受的话，也不影响土地所有人向法院提请诉讼，要求增加对土地的补偿。

第二类，分阶段支付有些国家出于国家的经济和政治原因，占用土地前仅支付了部分补偿金，其余金额在以后的规定期内支付。

第三类，先征用再支付有些国家当事人是在失去权利后才得到补偿金，但他们同时可以得到失去权利时到获得补偿金之间的利息。如果当事人不接受主管机构对补偿金额的决定，并打算向法院提出上诉，为了不影响征用机构正常进入被征土地，要求征用机构将原定补偿金先存入法院，待法院判决后，再由征用机构补齐。

例如，新加坡规定，如果当事人不接受地税征收官关于补偿金额的决定，地税征收官可以单方面向最高法院发出申请，由最高法院下令将这笔补偿费存放在法院。如果地税征收官尚未支付补偿费，或未将补偿费存放在法院，则地税征收官除了应支付此笔补偿费外，还应以每年 6%的利率支付此笔补偿费在占有土地之日到将补偿费支付给当事人或存放在法院期间的利息。这样既不影响征地机构的工作，又可以较好地保护了原有土地所有人和相关权益人的利益。

马来西亚规定，土地征用补偿费应当在政府发布征地最后通知的两年内完成。否则，土地征用就会失去效力。如果在土地被征用或在 3个月有效期内没有支付补偿费，就要按每年 8%的利息从规定支付日期到实际支付日期计算补偿给当事人。

大多数国家的土地征用补偿额是由政府主管部门确定的，或由征地机构与所有的当事人协商解决。如果协商不成，或当事人不满政府主管部门所确定的补偿额，可向法院上诉，由法院作最终裁决。

英国与其他国家不同，设有专门的土地法庭。英国补偿金额的确定既可以通过征地当局和所有的当事人两者之间达成的一致意见，又可以采用土地法庭裁决补偿费。而多数国家是由民事法庭裁决。与英国情况相似的有瑞典的土地法院等。法庭的裁决原则是公正、公平地确定补偿。英国土地法庭主要是根据下面的原则裁决补偿金额：在征用是强制执行的事实下，没有补偿费;地价将采用自愿购买者在开放的市场上购买土地所需支付的数额;假如征地目的需要法令认可，那么将不考虑对于任何目的土地特殊的适用或适应性补偿;以不合法的、有害于居住者身体健康或有害于公共卫生的方式使用的地产，其价值不予考虑;假如一块特定的土地由于缺少市场卖不出去，不能确定它的市场价，则补偿费可以参照相当的地块给予占有者的合理成本确定补偿多少。在一定条件下，根据没有征地的地价的折旧确定补偿费也可以是有效的。

新加坡与其他国家相比又多了一道裁决程序，土地征用的补偿是由地税征收官确定的，当事人如果不同意，可向上诉委员会上诉，委员会在听取了上诉后，可作出确认、减轻、加重、撤消地税官的裁决，或发布其他适当的命令。补偿费金额确定以后，在分配比例上有争议的话，上诉委员一人就可以对当事人有权享有补偿费比例作出决定。通常上诉委员会的决定应当是终局的裁定。但如果诉讼案涉及金额在 5000新元以上，上诉人或地税征收官可以依据法律就上诉委员会所做的决定中有关的法律问题向法院上诉。其上诉程序与高等法院对民事案件所做决定向上诉法院上诉的程序相同。上诉法院在处理上述案件时应当给上诉人和地税征收官或他们的代理人提供辩论的机会。上诉法院有权确认、减轻、加重、撤消上诉委员会的决定，或附上法院的意见后让上诉委员会重审。上诉委员会在接到退回的案卷后应按要求进行修改。

上诉法院做出裁决是最终裁决。对于上诉法院依法做出的裁决，任何人无权再进一步上诉。

无论是英国、新加坡，还是其他大多数国家，法院通常可判定增加或减少补偿，但也有些国家的法院只可判定增加补偿，但不可判定减少补偿，例如印度，民事法院在裁决土地征用补偿金额的纠纷时，判决的补偿金额只能保持不变或高于原定金额，但不能低于地税征收官决定的补偿额。