最新司法解释解读-《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》思维导图

《物权法》刚一公布，各种房屋登记的可诉性就成为房屋登记案件审理当中引起热烈讨论的一个问题。《物权法》及建设部配套的《房屋登记办法》(以下简称《办法》)关于房屋登记的规定涉及两类行为，一是房屋登记行为，包括房屋所有权登记、抵押权登记、地役权登记三类权利登记，以及异议登记、更正登记、预告登记三类辅助登记。二是相关行政行为，包括是否准予查询、复制登记资料以及撤销登记、收缴权属证书等行为。两类行为都符合《行政诉讼法》关于受案范围的规定，均为可诉。鉴此，《规定》第一条规定：“公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。”

关于房屋登记排除司法审查的问题，司法解释规定了三种情形：(1)根据有权机关法律文书所为的房屋登记。《规定》第二条第一款规定：“房屋登记机构根据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者有权机关的协助执行通知书以及人民政府的征收决定办理的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理，但公民、法人或者其他组织认为登记与有关文书内容不一致的除外。”据此，可分两种情况，一是按照具有确权效果的人民法院判决、仲裁委员会的仲裁书、人民政府的征地决定作出的房屋登记行为。按照《物权法》第二十八条规定，此时，新的权利人已经直接取得了房屋所有权。二是根据人民法院等有权机关作出的协助执行通知书作出的房屋登记行为，登记机构受到有权机关文书效力的拘束。上述两种情况下，登记机构所作的登记并非出于独立意志，承认其可诉性不能起到救济当事人的作用，只能徒增司法负担。(2)换证、补证及更新登记簿的可诉性。《规定》第二条第二款规定：“房屋登记机构作出未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿的行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。” 根据《办法》第二十七条规定，房屋权属证书、登记证明破损的，权利人可以向房屋登记机构申请换发。房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人可以申请补发。另外，登记簿样式修改也会带来更新登记簿的问题。这些行为是否可诉?实践中经常产生疑问。我们认为，这些行为如果没有改变原登记内容，则系重复处置行为，不可诉;反之则可诉。(3)历史遗留问题。《规定》第二条第三款规定：“房屋登记机构在行政诉讼法施行前作出的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。”其理由是，在行政诉讼法实施之前，房屋登记不属行政诉讼受案范围，按法不溯及既往原则，不应受理。

《规定》第三条还规定了不影响房屋登记案件可诉性的三种情形：“(一)房屋灭失;(二)房屋登记行为已被登记机构改变;(三)生效法律文书将房屋权属证书、房屋登记簿或者房屋登记证明作为定案证据采用。”

房屋灭失、房屋登记行为被登记机构改变(包括注销、变更、撤销等)，原房屋登记行为仍有损害利害关系人权利的可能，故此应当给利害关系人保留救济的机会。这是《规定》第三人第(一)、(二)项的主要理由。

法院在审理民事案件时把房屋登记作为定案证据使用后，当事人可以起诉该房屋登记吗?最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十四条第(十)项规定，诉讼标的为生效判决的效力所羁束的行政行为不可诉。所以，问题就是民事判决将房屋登记的结果的房屋权属证书作为证据使用，是否属于“羁束”的情形。我们认为，应为不羁束，因为民事诉讼的证据审查与行政诉讼对行政行为的合法性审查并不是一回事。这是《规定》第三条第(三)项的主要理由。

债权人诉转移登记的资格问题，在房屋登记案件中大量出现，对此加以明确的呼声比较强烈。我们认为，债权人一般没有原告资格，因为房屋所有权人把房屋卖掉可获对价，对价仍可还债，并不影响债权。不过，确实存在某些特殊情形应当承认原告资格。鉴此，《规定》第四条作出如下规定：“房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：(一)以房屋为标的物的债权已办理预告登记的;(二)债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的; (三)人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的;(四)房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。”下面对上述四种情形分别说明：

需要强调一点，本条并非是完全列举，只是把实践中已经共识四种情形先明确下来，并不排斥法院在实践中继续探索。

与房屋连续转让相附随，起诉连续转移登记的情形时有发生，各地法院对此尚无共识。一种意见认为法院只能受理起诉第一次转移登记的案件，对于后续转移登记的起诉，则不宜受理，因为这样就会损害善意第三人的利益。另一种意见认为应当允许一并起诉，理由是，后续转移登记的买受人未必都是善意取得，应当给予利害关系人以救济的机会。我们倾向于第二种意见，具体有如下三点内容：

按照《若干解释》第五十八条规定，撤销房屋登记将给公共利益造成重大损失的，可以判决确认登记违法，但保留登记效果。除此之外，现有法律和司法解释没有规定其他确认违法保留效果的情形。我们认为，为了与《物权法》上善意取得制度相衔接，有必要增加一种情形，即房屋已为第三人善意取得的，即便登记行为违法，亦不应撤销。当然，如果违法可以补救，法院应当判决房屋登记机构采取补救措施。《规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”

多因一果有两大形态：混合侵权和共同侵权。混合侵权当中，房屋登记机构与第三人并无通谋，房屋登记机构工作人员的主观状态是过失而非故意，第三人的主观状态则可能是故意或者过失。比较典型的情况是，第三人造假并不足以乱真，但其利用登记人员的疏忽大意，最终达到了欺诈目的。此类情形，房屋登记机构如何承担责任?讨论当中这个问题的争议很大。我们认为，房屋登记机构应以承担中间性质的按份责任为宜。为什么是中间责任?因为第三人利用房屋登记机构的失误为自己牟利，也就是说，登记错误的最终受益人是第三人，而非房屋登记机构。从这个意义上说，房屋登记机构承担赔偿责任是拜第三人所赐，故房屋登记机构对原告所承担的赔偿责任，最终还是应由第三人买单。为什么要按份?因为过失在性质上有轻重之分，在损害原因力上有大小之分，按照公平原则，其与赔偿责任份额之间应为正比关系。

调研中有人提出，房屋登记机构承担按份责任不符合《物权法》第二十一条规定。按照该条规定，登记机构应当承担无过错责任或者结果责任，即只要登记结果错误，房屋登记机构就应全部赔偿，然后再追偿。在《物权法》公布时，这种观点较为流行，但随着《物权法》的实施，过错推定责任渐渐成为实务当中起支配作用的标准。我们经研究认为，在关于赔偿责任承担的诸多方案当中，过错推定责任最具合理性，而且从法律解释上也可以得到论证。《物权法》二十一条规定第一款规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。”其中的“给他人造成损害”通常都意味着房屋登记已经完成，已经完成的房屋登记当然也是错误的，但是按照该款规定，首先应当由当事人承担民事赔偿责任。如果对于登记错误，登记机构也有错误怎么办?这个问题由第二款作出回答。所以，联系上下文，该条第二款规定的“登记错误”应当是指房屋登记机构办理登记过程中所犯的错误，这种错误就是未尽到法定的审核职责，具体说就是登记机构的审核未达到《物权法》第十二条规定的审核标准。据此，如果第三人提供虚假材料申请登记，登记机构已尽审核职责仍无法发现的，则应由第三人承担民事赔偿责任，而不能再要求房屋登记机构承担行政赔偿责任。鉴此，《规定》第十二条规定：“申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。”

《规定》第十四条规定：“最高人民法院以前所作的相关司法解释，凡与本规定不一致的，以本规定为准。”“农村集体土地上的房屋登记行政案件参照本规定。”其中第二款规定“参照”是考虑到，建设部《办法》将农村集体土地上的房屋登记也纳入了管辖范围，司法解释应当有所衔接。不过，《办法》层级较低，不能作为司法解释制定依据，故此，本条用了“参照”的表述。

[1]《房屋登记办法》

[2]《中华人民共和国物权法》 第二十条

[3]《中华人民共和国物权法》 第二十一条

[4]《中华人民共和国物权法》

[5]《中华人民共和国物权法》 第二十八条

[6]《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条

[7]《中华人民共和国行政诉讼法》 第五十四条

[8]《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》