开发公司强拆房屋应按侵权时的市场价值赔偿损失思维导图

思维导图大纲

开发公司强拆房屋应按侵权时的市场价值赔偿损失思维导图模板大纲

被告：徐州市泰山房地产开发有限公司（简称开发公司）、徐州市房产管理局（简称房管局）

原告王胜玲系徐州市原夹河前街12#-1-105室直管公房的承租人，房屋建筑面积为49.28平方米，使用面积32平方米，结构为砖木三类型，该房屋出租人系徐州市泉山区房地产管理处。王胜玲与徐州市泉山区房地产管理处于1998年11月24日起建立公有住房租赁关系。后经徐州市泉山区房地产管理处同意，王胜玲用该房经营悦来小吃部，双方重新签订房屋租赁合同，月租金由30元变更为400.10元，王胜玲分别于2000年8月17日、2000年12月27日取得了卫生许可证、个体工商户营业执照。该合同经过工商部门及监理机关鉴证审批。租赁期间为2001年6月1日至2003年5月31日，（注：2006年9月12日，徐州市泉山区房地产管理处为王胜玲出具的证明确认，该房屋王胜玲享有永久使用权，租约系每两年续签一次。）在王胜玲承租期间，经泉山区房地产管理处同意，王胜玲将其承租房屋转租给李荣经营，租金为每月1600元。

2001年10月12日，徐州房管局（甲方）与开发公司（乙方）就包括王胜玲承租房在内的夹河前街一带房屋拆迁签订《徐州市直管公房拆迁产权退赔协议书》，而未与承租人王胜玲达成协议。2002年1月，被告开发公司将王胜玲承租的房屋拆除，被告开发公司按每平方米1100元向被告房管局支付了部分补偿款。对承租人王胜玲未进行补偿安置。2003年10月至2004年2月5日期间，原告王胜玲多次就房屋拆迁问题要求徐州市建设局进行行政裁决无果的情况下。于2004年3月22日，向徐州市泉山法院提起行政诉讼，该院于2004年6月18日作出（2004）泉行初字第364号行政判决书，判决：徐州市建设局于判决生效后30日内，对王胜玲于2004年2月5日提出的行政裁决申请作出具体行政行为。2004年7月6日，徐州市建设局以申请裁决前该房屋已灭失，裁决失去依据，且申请裁决时已经超过了规定的申请期限为由，作出行政裁决不予受理通知书。2004年8月6日，原告王胜玲以开发公司为被告，向徐州市泉山区法院提起民事诉讼，要求被告开发公司对被拆除房屋进行安置。本院以拆迁时双方未达成拆迁安置协议，原告主张安置补偿的权利应当申请行政仲裁为由，裁定驳回王胜玲的起诉。2006年初，王胜玲就（2004）泉行初字第364号行政判决书向徐州市中级人民法院提出申诉，徐州市中级人民法院经复查于2006年4月18日作出（2006）徐行审监字第3号通知书，该通知书认为，“王胜玲合法承租的本市夹河前街12号-1-105室房屋，与拆迁单位未能就房屋拆迁安置补偿达成一致意见时，拆迁单位即强行对房屋进行拆除，侵犯王胜玲合法的民事权益，王胜玲可以依法就该强行拆迁行为向管辖地的人民法院提起民事诉讼。”2006年8月29日，王胜玲向泉山区法院提起本次诉讼，请求判令上述两被告签订的《拆迁产权退赔协议书》中涉及原告房产的货币安置的部分无效，由原告对夹河前街12－1－105室进行产权买断；被告开发公司就地或易地赔偿原告与夹河前街12－1－105室营业房同地段、同面积营业房一处或赔偿原告500000元；被告开发公司赔偿原告经营损失86400元，并承担本案的诉讼费用。

被告管理局辩称，涉案房产拆迁采取的是货币补偿形式，根据拆迁法律法规的相关规定，在拆迁中原告不存在优先购买权。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

「审判」

对于原告要求被告开发公司赔偿营业损失的问题。在被告开发公司承担侵权的赔偿责任后，原告的该项诉讼请求系对损失的重复计算，综上所述，徐州市泉山法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十四条、参照国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十三条第二款之规定判决：一、本判决生效后十五日内，被告徐州市泰山房地产开发有限公司赔偿原告王胜玲损失246400元（49.28平方米×5000元/平方米）。二、驳回原告王胜玲的其他诉讼请求。案件受理费6610元、其他诉讼费2060元，合计8670元，由被告徐州市泰山房地产开发有限公司负担。

被告开发公司不服一审判决，向徐州市中级人民法院提起上诉，二审期间，经法院主持调解，双方当事人达成协议：被告开发公司支付原告王胜玲房屋补偿款246000元；一审诉讼费由开发公司承担8000元，原告承担670元，二审费用由被告开发公司承担。

「评析」

本案引起值得思索探讨的问题集中在以下两个方面：一、在拆迁人、被拆迁人与房屋承租人未达成房屋拆迁安置补偿协议的情况下，房屋承租人诉至人民法院，如何正确界定人民法院的司法管辖权？

正确理解最高人民法院法释（2005）9号的批复精神系解决本问题的关键。对该批复的理解及“补偿安置争议”的理解不能仅限于文义解释，更不能作扩张解释和缩限解释，而应当把（2005）9号批复与国务院2001年制定的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称01年《条例》）相联系，运用体系解释的方法，方能正确界定人民法院的司法管辖权。根据01年的《条例》，城市房屋拆迁流程大致是：提出拆迁申请—审批和发放拆迁许可证—发布拆迁公告—签订拆迁补偿安置协议或作出补偿安置裁决—实施房屋拆迁。审判实践中，往往存在着两种情形：

（1）当事人达成拆迁补偿安置协议后反悔的情形。对于当事人达成拆迁补偿安置协议后反悔的违约行为，01年《条例》第十五条规定了两种救济途径：提起民事诉讼或申请仲裁。

（2）拆迁人、被拆迁人（或房屋承租人）达不成房屋拆迁安置补偿协议的情形。01年《条例》第十六条规定，应先向拆迁主管部门申请仲裁，对仲裁不服可以提起行政诉讼。

故（2005）年9号批复只是重申了（01）年《条例》的规定，使拆迁安置纠纷解决的法律救济途径更加明确。实践中存在许多对（2005）年9号批复的不理解和误解，认为拆迁补偿没有了司法救济，行政裁决前置剥夺了公民的民事诉讼权完全系无稽之谈。因为拆迁人与被拆迁人（或房屋承租人）的权利义务在未达成拆迁补偿协议之前仍处于不确定的状态，拆迁人和被拆迁人（或房屋承租人）之间不存在合同关系，这种不确定的状态只能由许可拆迁的房屋拆迁管理部门确定，由于法院的中立性和被动性，法院不能通过判决强制为当事人设定一定的权利义务，而且拆迁人拆迁的权力及被拆迁人搬迁的义务都是由房屋拆迁管理部门的行政许可行为设立的，对这类争议有行政机关先行处理也是适宜的。

结合本案，徐州市泉山法院对原告王胜玲于2004年8月6日提起的要求被告开发公司按照拆迁政策对其被拆除房屋进行拆迁补偿安置的民事诉讼，认为应当先申请徐州市房屋拆迁管理部门仲裁，对仲裁不服可以提起行政诉讼，其提起民事诉讼不符合受理条件，予以驳回，正是基于（2005）年9号批复精神及（01）年《条例》的规定，正确地界定了司法权与行政权的界限。

二、如何理解公房使用权的法律性质？开发公司的强拆行为，损害了公房承租人的何种利益？其损失如何界定？

公房的产权属于国家或者集体，公房使用人和公房管理部门之间签订房屋租赁协议。从表面看，双方之间是一种租赁关系，有观点认为，公有房屋使用权是一种债权，本案合议庭认为公房使用权是一种新型的用益物权，其中包含有国家给予个人的福利，是从所有权中分离出来的一项独立的财产权。理由有：公房使用权是一种对世权。公房使用权人对公房有直接支配的权利，公房使用权人对其权利的实现，无须他人行为的介入。公房使用权的义务主体是不特定的人，任何人侵害了公房使用权人的利益，他都有权基于物上请求权要求他人排除妨碍，恢复原状；公房使用权一旦产生，产权人对公房的所有权与实际控制权是分离的，使用权人就能在设定的范围内独立地支配其房屋，进行使用和收益。使用权人不仅可以排除一般人对于其行使用益物权的干涉，而且使用权人在其权利范围内还可以直接对抗所有权人的妨害，产权人意志的效力是低于使用权人的，公房产权人的所有权受限制，与私房所有权相比，不完整，存在虚化；从收益方面看，公房的法定租金和市场租金之间存在着巨大的差距，公房拆迁后，大部分的补偿款都是由公房使用权人取得。另公房使用权具有一定的交换价值而得以流通，根据《城市公有房屋管理规定》和《城市房屋租赁管理办法》的规定，承租人死亡后，其子女有权续租。基于以上的认识，故开发公司的强拆行为，侵害了承租人对承租房屋所享有的占有、使用、收益及相应的处分权即对公有房屋的用益权。而侵害用益权的损失如何确定，法律没有明确的规定，审判实践中也缺乏成熟的经验以资借鉴。

综合考虑本案时间跨度较长，涉及面较广的特点，在确定侵害用益权损失的赔偿确定方面，充分衡平各方利益，采取了灵活的处理方式。其思路为：因开发公司强拆行为系侵权行为，而非正常拆迁行为，故应按侵权时的市场价格确定房屋价值，而不宜采用“官方”针对该批拆迁公布的拆迁补偿标准确定房屋的价值。面对房屋已灭失的实际情况，无法采用个体评估较为精确的定价方法，因此，本案采用了参照侵权时该房屋所在地段的单位面积平均价格，法院在自由裁量权的范围对房屋的价值进行了酌定。结合在对公有房进行拆迁时，许多地方针对本地的实际情况，出台了对公有房管理人的补偿标准及对公房承租人的补偿标准的地方性法规及规章，确定本案的赔偿模式为：公房承租人的用益权的损失=房屋建筑面积×拆迁时同地段的房产（完整的所有权）市场的每平方米的价格—房屋建筑面积×公房（虚化的所有权）管理人每平方米获得的补偿款。一审判决后，被告开发公司上诉，从二审调解的结果与一审判决的结果仅相差1070元，可看出本案较好的衡平了双方的利益，取得了原被告双方比较满意的社会效果。但如何确定公有房屋用益权的损失是审判实践中存在争议，且值得深思探讨的问题，本案的解决，以期能起到抛砖引玉之效。

江苏省徐州市泉山区人民法院·龚思红侯希斌