北京全面推行物业纠纷调解委员会制度思维导图

在北京市宣武区物业管理纠纷人民调解指导委员会成立近3个月后，今天下午，北京市司法局、市建委联合召开了全市物业管理纠纷调解工作现场会，决定从本月起向全市推广宣武区的做法。

“近年来，由拒交物业管理费、张贴抗议横幅标语、群体性上访到暴力冲突事件，据北京市信访办统计，物业纠纷信访已经成为仅次于城市管理类纠纷的第二信访大户。”北京市司法局局长吴玉华介绍，法院物业类纠纷收案量逐年增大，据北京市高级人民法院统计，2002年此类案件的一审收案量是4010件，2006年是3万多件，增长了8倍。此类案件在民事案件中占的比例，也从2.7%上升到了11.6%。

“这些案件的重复性较大，法院的判决并不能达到彻底平复社会矛盾的效果。”吴玉华表示，“建立市、区县、街乡、社区四级物业管理纠纷指导和调解组织体系非常具有现实意义。”

今天，北京市司法局、市建委联合下发了《关于加强人民调解化解物业管理纠纷的指导意见》，详细规定了四级物业纠纷调解机构的设置及职责、调解范围、工作制度等。

打官司要一年 调解就用一个月

“民事案件一审加上二审，前后花上1年时间是常事。像业主大会要求更换物业公司这种案件，诉讼费加上律师费一般要花上50万元左右。”而北京市宣武区物业调解委员会的首席调解员、北京市良才律师事务所的李金平律师参与调解的几个物业纠纷，一个月内就达到了双方“化干戈为玉帛”的目的。

“许多物业矛盾，需要给双方一个‘台阶’，这就要由调解员来做‘媒’。”宣武区司法局局长张才斐说，“再加上11位资深律师组成的专家顾问团，不管是从情还是从理，物业调解委员会都可以双管齐下。”

自今年3月宣武区物业纠纷调解委员会成立后，宣武区的8个街道相继成立了街道级物业纠纷调解委员会，全区规模较大或物业纠纷相对突出的14个小区也成立了社区级物业纠纷调委会。

截至5月底，宣武区试点的各级物业纠纷调解组织共受理物业纠纷45件，调解成功42件，成功率超过90%。与上法院打官司相比，大家开始习惯有事先去调解委员会论个是非曲直。

北京市东城区的物业调解委员会成立于2005年8月，调解员均为律师兼职，所有的调解行为均是免费。

北京市贝朗律师事务所连艳是东城区物业调解委员会的首席调解员。在她看来，“与诉讼相比，调解可以把多种矛盾一次性解决。”

连艳曾经调解过一件物业纠纷：一个业主因为自家门旁停了很多自行车，就在楼道里焊了个铁门，不让别人往里停车。物业让他拆除，该业主因此拒交物业费。事实上，小区里有专门停放自行车的场所，很多业主图省事不愿把车存放在那里。

“像这样的纠纷，里面有很多法律关系：比如私自焊铁门、不交物业费是一个问题;物业的自行车管理是一个问题;业主不往里面存车又是一个问题。如果要走法律程序，每个法律关系都需要单独诉讼，有些矛盾可能通过很复杂的诉讼都解决不了，但调解可以把这些问题一次性解决。”连艳说。

律师义务工作 能否长期工作

宣武区司法局基层科科长曹淑琴认为，目前调解委员会运行中还存在一些问题—现在调解员主要由居委会人员担任，有时百姓来问一些房屋租赁等专业性问题，有的基层司法所调解员解释得不是很清楚。而且，调解员和顾问律师都是靠着奉献精神工作，难以保证调解工作的长期效果。因此，调委会应进行专业化的机构建设。

记者注意到，此次北京市司法局和市建委联合下发的文件要求，四级物业纠纷调解机构由专职人民调解员、律师及相关专业人士组成，社区物业管理纠纷人民调解委员会要定期组织业主委员会或业主代表、物业管理企业参加的联席会议，了解小区物业管理情况及矛盾动态，有针对性地开展纠纷预防和调解工作。

随着物业调解委员会在全市范围的全面铺开，如何保障律师长时间免费进行这项“费时又费力的工作”?“很多年轻律师做了几次后就做不下去了，调解对象很复杂，各种学历、年龄、阅历的人都有，有时年轻人去了只有被人说服的份儿。”连艳说。

在连艳、李金平这样的首席调解员看来，律师在专业知识方面和普通的人民调解员相比有优势。但调解员工作效果的一个决定因素，是个人态度、威信等一些看起来微不足道的东西，这正是做好调解工作所必需的。

连艳建议，可以参照律师参与法律援助的经验，培养我国的物业纠纷调解律师。

市场化之前还要靠加强监管

记者就北京市的这项举措采访了一些长期代理物业纠纷案件的律师，他们对这个在处理物业纠纷中引入“第三人”举措表示肯定的同时，也指出了规范物业管理还需要加强政府监管。

有律师认为，当下物业管理引发的社会矛盾，80%源自开发商。原因就是，约束规范开发商行为的法规有欠缺。由开发商引发的矛盾具体体现在，开发商更改小区公共设施的公益性功能用于自己谋利，比如车库、会所的所有权及使用，房屋出售后前期物业与后期物业管理的衔接及账目公开等等。

作为政府部门，在物业管理工作中应扮演指导、协调和监督的角色。本来物业管理行为是一种服务交换，应该按照市场规律办事，政府不应干预太多。但现阶段，广大业主对物业管理的认识和法律理解有偏差。此外，国内物业管理的产生不是完全由市场培育出来的，且物业管理这一行出现的时间也不是很长，因此导致目前纠纷较多。

现阶段，政府必须强势介入物管工作，投入更多的行政资源。不过，随着物业管理法律、法规的健全和市场化程度进一步提高，政府介入力度可以慢慢减弱，最后把物业管理完全交给市场，由市场这只“无形的手”来规范物业管理工作。