芜湖市星慧食品开发有限公司与芜湖市鸠江区湾里镇银湖社区居民委员会土地使用权转让合同纠纷一案思维导图

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芜湖土地使用权转让食品开发有限公司社区公司民事诉讼法民事诉讼文书

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芜湖市星慧食品开发有限公司与芜湖市鸠江区湾里镇银湖社区居民委员会土地使用权转让合同纠纷一案思维导图模板大纲

民事调解书

（2004）皖民一终字第89号

上诉人（原审被告）：芜湖市星慧食品开发有限责任公司，住所地：芜湖市经济开发区齐落山工业园。

法定代表人：陈名帆，该公司经理，

委托代理人：周武生，安徽仝人律师事务所律师。

委托代理人：杨群，安徽嘉元律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：芜湖市鸠江区湾里镇银湖社区居民委员会（原芜湖市鸠江区湾里镇齐落山村民委员会），住所地：芜湖市齐落山路。

负责人：齐中祥，该居委会主任。

委托代理人：许小林；安徽维宁律师事务所律师。

委托代理人：齐有华，该居委会副主任。

上诉人芜湖市星慧食品开发有限公司因与被上诉人芜湖市鸠江区湾里镇银湖社区居民委员会土地使用权转让合同纠纷一案，不服芜湖市中级人民法院（2003）芜中民一初字第74号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2004年5月17日公开开庭进行了审理。上诉人芜湖市星慧食品开发有限责任公司法定代表人陈名帆及其委托代理人周武生、杨群，被上诉人芜湖市鸠江区湾里镇银湖社区居民委员会的委托代理人许小林、齐有华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

经审理查明：2000年4月12日，上诉人芜湖市星慧食品开发有限责任公司（以下简称“星慧公司”）与被上诉人芜湖市鸠江区湾里镇银湖社区居民委员会（以下简称 “银湖居委会”）签订土地转让合同一份，约定星慧公司在银湖居委会的工业园内征地20亩（面积以双方实际丈量为准），作为星慧公司从事酒类生产经营的工业用地；土地综合价每亩6万元，合计120万元；付款方式为：合同签订之日起1个月内，先付给购买土地定金10万元，余款分四次付清，即2001年年终前付总价款的15％；2002年年终前付总价款的30％；2003年年终前付总价款的15％：2004年年终前付清全额余款。若星慧公司在2001年12月 31日前一次性付清全额余款，银湖居委会则给予星慧公司土地款总额九折优惠。2000年4月16日，星慧公司、银湖居委会又签订一份土地转让合同，该合同与双方2000年4月12日所签合同相比，除土地价款及其支付方式不同外，其他条款基本相同。该合同约定，土地综合价每亩4万元，合计80万元；付款方式是：自合同签订之日起，星慧公司一次性支付。2000年4月20日，银湖居委会出具一份说明，该说明称，“芜湖市星慧食品开发有限责任公司：贵公司与我村签订的2000年4月16日合同书，仅限于办理有关土地手续，与双方2000年4月12日签订的正式协议书无任何关系。该协议书只有一份原件，上报土地部门，双方各执一份复印件。备注：芜湖市星慧食品开发有限责任公司在本合同书上盖章的目的仅是为了甲方齐落山村委会为此办理有关土地手续使用。不具备任何除此以外的其它法律效力。” 星慧公司在此说明上盖章。2000年5月20日，星慧公司、银湖居委会签订补充合同一份，载明：根据双方在2000年 4月12日签订的合同规定，2000年4月30日银湖居委会已办理好国有土地使用证。由于星慧公司围墙规划面积22.44亩与土地局规划发证面积相差 2.955亩，银湖居委会将工业园东北角星慧公司围墙内的2.955亩土地转让给星慧公司；转让的2.955亩价款及付款方式和有关事宜按2000年4月 12日签订的合同为依据。

2000 年4月14日，星慧公司支付土地转让定金10万元，自此以后，星慧公司陆续支付土地款20万元，合计30万元，余款104.64万元至今未付。2000年 4月30日，银湖居委会为星慧公司办理了该地块的国有土地使用证，证号为芜湖国用（2000）字第076号，土地使用权类型为征用划拨，土地使用权面积为 12990平方米，折合为19.485亩，与星慧公司实际占用的土地面积少2.955亩。星慧公司在该土地上建造了房屋，并领取了房屋所有权证。

在原审法院审理期间，原审法院根据银湖居委会的财产保全申请，查封了星慧公司的2号、3号厂房。

另查明，2003年11月17日，原芜湖市鸠江区湾里镇齐落山村民委员会注销变更为芜湖市鸠江区湾里镇银湖社区居民委员会。

以上事实，有相关合同、补充合同，收款票据，国有土地使用权证等在卷证实。

原审法院审理认为：一、银湖居委会、星慧公司于2000年4月12日所签订的合同及2000年5月20 日的补充合同，内容真实、客观，且相互关联、相互印证，予以确认。上述两份合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，受法律保护。二、星慧公司认为双方2000年4月16日签订的合同应为实际履行的合同，从该合同内容看，双方约定征地费为每亩4万元，但合同约定的付款方式为星慧公司于合同签订之日一次性付款，显与星慧公司实际付款方式不符。其次，双方在2000年5月20日签订的补充合同中，明确说明了该补充合同与2000年4月12日所签合同之间的延续性，并约定转让土地的价款等有关事宜按2000年4月12日签订的合同为依据。故双方于2000年4月16日签订的合同缺乏真实、客观性，不予确认。三、银湖居委会、星慧公司所签订的合同虽然不是《中华人民共和国合同法》及其他法律明文规定的合同，但具有买卖合同的双务有偿、标的物转移等特点，依法应参照买卖合同的有关规定处理。星慧公司未支付到期土地价款的金额，已超过全部价款的五分之一，银湖居委会有权要求星慧公司支付全部价款。鉴于合同标的物使用权已实际转移，星慧公司已建造房屋，并领取了房屋所有权证，故银湖居委会要求解除合同的诉讼请求不予支持。据此判决：—、星慧公司一次性给付银湖居委会土地征用费104.64万元。二、驳回银湖居委会的其他诉讼请求。案件受理费1.721万元，其他诉讼费3450 元，合计2.066万元，由银湖居委会负担1660元，星慧公司负担1.9万元。财产保全费6624元，由星慧公司负担。

宣判后，星慧公司不服，向本院提起上诉称，一、原判认定事实错误：1、双方2000年5月20日所签补充合同，因未经国家有权部门批准，故该合同未生效。2、双方2000年4月16日所签合同是对2000年4月12日所签合同的变更，双方争议应当以2000年4月16日所签合同为准，原审法院对此不予确认是没有依据的。3、基于以上两点，星慧公司与银湖居委会实际转让土地19.44亩，如果按照2000年4月16日的合同价款，星慧公司实欠47.76万元。如果按照2000年4月12日的合同价款计算，星慧公司尚欠86.64万元，到2003年底，星慧公司应付款52.488万元，实际已经支付30万元，下欠 22.488万元，不到合同总价的五分之一。认定其所欠土地款超过合同总价款五分之一没有依据。二、原判适用法律不当。本案讼争合同系土地征用合同，兼有行政性、民事性的特点，不能参照买卖合同的规定处理。因此，原审判决认定事实、适用法律错误，请求本院依法改判。

银湖居委会未作书面答辩。庭审辩称，银湖居委会与星慧公司于2000年4月12日、5月20日签订的征地合同和补充合同是合法有效的。星慧公司主张的双方于 2000年4月16日签订的合同只是办理土地登记手续之用，并非双方实际履行的合同，这有双方于2000年4月20日所签说明为证。故原审法院认定事实、适用法律正确，请求本院依法驳回星慧公司上诉，维持原判。

在审理本案过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：

一、星慧公司给付银湖居委会土地款104.64万元。

二、上述款项，星慧公司于本调解书生效后十日内给付25万元，该款给付后，星慧公司、银湖居委会同意申请法院解除对星慧公司3号厂房的查封；余款79.64万元，由星慧公司于2004年7月、8月、9月、10月、11月月底之前各付15万元，2004年12月底支付余款4.64万元。

三、如星慧公司在2004年11月底前按前款约定的数额、期限支付银湖居委会100万元，银湖居委会则放弃余款4.64万元的主张；如星慧公司不能按前款约定的内容履行，银湖居委会则按土地款104.64万元申请执行（执行中，应扣除本调解书生效后星慧公司已支付的款项）。

四、在星慧公司首付25万元后一个月内，银湖居委会为星慧公司实际使用、未办理国有土地使用权证的2.955亩土地办理转让报批手续，并将该块土地的使用权证变更到星慧公司名下。星慧公司承担必要的协助义务。

五、一审案件受理费、其他诉讼费合计2.066万元，由银湖居委会负担；财产保全费6624元，星慧公司、银湖居委会各半负担。二审案件受理费、其他诉讼费合计2.4792万元，由星慧公司负担。

六、双方无其他争议。

上述协议，符合有关法律规定，本院予以确认。

本调解书经双方当事人签收后，即具有法律效力。

审判长文则俊

代理审判员洪平

代理审判员马建军