国有破产企业资产评估探析思维导图

在建筑物成新率的确定上，对于基本能够正常使用的建筑物，其成新率高于30%.第76条规定，“能正常使用的建筑物，其评估值不低于重置成本的30% 和该建筑物报废清理的净收益额”。在清算价格的假设前提下应根据实际情况对建筑物进行分类，采取不同的方法评估，案例中住宅楼和生产经营性用房屋采用重置成本法评估其资产价值，其综合成新率分别确定为35% 和10% ，生产经营性用房屋之所以低于30% ，是基于资产变现的迫切性，再通过房屋使用年限计算和房屋完损等级的技术评价（包括评估人员现场勘察打分）等综合考虑确定生产经营性用房成新率。对25间新建成的铺面根据市场供求关系和公开市场上在估价基准日的正常交易案例价值，据此，选用市场比较法进行评估。建筑物评估值高出申报值3.5 倍，主要原因是对25间新建成的铺面评估采用公开市场法评估的结果。

假设前提条件下常常容易低估其价值，造成国有资产的流失，应特别加以注意。

对破产国有企业的土地使用权的评估即在清算（清偿）假设前提条件下土地使用权的评估之所以常常被低估，原因是常常容易忽视土地资产的评估特点，即土地资产的价值是以土地的效用作最有效发挥为前提的，其一，国家及政府对特定区域或特定地块使用用途的规定，在国家规定的用途内选择最佳用途；其二，选择最佳用途还包括城市规划对具体区域和地块的使用强度约束，如建筑密度、容积率、绿地率规定等；其三，选择最佳用途是土地资产与建筑物组合的结构平衡，即土地资产与地上的建筑物两者配合要适当均衡。评估特点之三是土地使用权的评估之所以常常被低估的最重要的原因。因此土地使用权的评估宜采用房地分估的方法，地价的评估应由专门的地价评估事务所进行，以最大限度地防范风险，减少国有资产的流失。此次评估中，土地评估人员首先经现场勘察及查阅有关资料核实其委估土地面积为申报的空地面积加上生产经营用房占用的面积，为11533平方米。其次在评估方法的选用上，由于评估地块地处繁华程度不高，人口密度较小，土地交易市场不发达区域，因此采用基准地价法评估土地使用权的现时转让价值。在没有土地资产的申报价值的情况下，土地资产的评估价值仍高达2767920元。

从原则上说，资产评估的成本途径、市场途径和收益途径等均可用于无形资产的评估，但由于无形资产的特殊性，这三种途径的适用性有较大差别。对破产企业无形资产应该区别情况评定：外购的无形资产，根据购入成本及该项资产具有的获利能力；自创或者自身拥有的无形资产，根据其形成时所需实际成本及该项资产具有的获利能力；自创或者自身拥有的未单独计算成本的无形资产，根据该项资产具有的获利能力。但对于拥有无形资产的破产企业，当无交易者（购买方）存在时，无形资产的市场途径和收益途径的价值难以实现。而采用成本法时，由于无形资产的成本特性：（1 ）不完整性；（2 ）弱对称性；（3 ）虚拟性。

实践中也难以应用。因此，对破产企业在清算（清偿）假设前提条件下无形资产的评估，包括可确指无形资产，如：专利（权）、非专利技术、商标权等和不可确指无形资产商誉的价值评估，是一个值得探讨的问题。此次评估中所涉及的商标使用权的评估价值以其实际出售金额作为评估值，为40000 元，其余无形资产均未评估，但在评估报告中应用补充说明。

对国有破产企业进行资产评估，在清算（清偿）假设前提条件下的评估结论作为国有破产企业的转移价格，这种由独立的社会中介机构??第三者对破产企业的资产进行评定估算并得出公允价值的方法，反映的资产价值比较真实，也比较科学合理。但由于在该方面理论研究的不足，具体评估方法的选择、评估指标的运用都缺乏经验，因此这对资产评估机构来说仍然还是一个较新课题。作为破产清算过程中的重要组成部分，资产评估被用来确定破产企业财产现价，为财产变现底价和分配方案的制定提供重要的法律依据。评估中既要考虑资产的原价、折旧价，又要实际评定其可变现价。资产评估估价过高过低，都会带来种种弊端。因此，必须重视破产企业的评估。由于清算价格受破产形式、外置资产方式、资产处理时限、资产清理费用等因素的影响。而在清算（清偿）假设前提条件下资产清算价格的评估（有的论著里称为清算价格法）不是一种独立的评估方法，它是一种结合其他方法（包括成本法、市场法和收益现值法）在一定限制条件下的综合应用。因此，在清算（清偿）假设前提条件下对破产企业的资产价值评估，就产生了较多变数。本文以某食品厂的破产评估为例，对在清算（清偿）假设前提条件下企业资产价值评估相关问题进行探讨。

某食品厂，有职工125 人，鼎盛时期具有月产白酒100 吨的生产能力，年创利税逾200 万元。1995年以来，所在地区陆续出现了几家同类型的酒业集团，且大多技术先进、资本雄厚，致使业内竞争加剧。由于该厂属老国有企业，退休职工人数较多，设备陈旧企业负担沉重。加之经营状况恶化，最终破产。

对在破产国有企业评估中，为了加快企业变现进程，常采用寻找托底企业进行协议收购的方式。但由于协议收购透明度低，不可避免地带有行政干预色彩，常常影响资产评估工作及评估结论。因此，作为社会中介机构的资产评估公司，对破产国有企业在评估过程中，应排除各种干扰，在评估方法和评估参数的确定选择上，应充分注意清算价格的假设前提，防止破产企业资产评估直与交易价格差距大，导致破产财产评估价值虚高，与市场交易难以接轨、或评估价值过低，导致国有资产流失。

在建筑物成新率的确定上，对于基本能够正常使用的建筑物，其成新率高于30%.第76条规定，“能正常使用的建筑物，其评估值不低于重置成本的30% 和该建筑物报废清理的净收益额”。在清算价格的假设前提下应根据实际情况对建筑物进行分类，采取不同的方法评估，案例中住宅楼和生产经营性用房屋采用重置成本法评估其资产价值，其综合成新率分别确定为35% 和10% ，生产经营性用房屋之所以低于30% ，是基于资产变现的迫切性，再通过房屋使用年限计算和房屋完损等级的技术评价（包括评估人员现场勘察打分）等综合考虑确定生产经营性用房成新率。对25间新建成的铺面根据市场供求关系和公开市场上在估价基准日的正常交易案例价值，据此，选用市场比较法进行评估。建筑物评估值高出申报值3.5 倍，主要原因是对25间新建成的铺面评估采用公开市场法评估的结果。

假设前提条件下常常容易低估其价值，造成国有资产的流失，应特别加以注意。