土地增值税清算与地产关系税务司法鉴定思维导图

省地税局稽查局的一位官员告诉本报记者，按国税总局的文件要求，去年，他们在扬州查了10家房地产开发商，都存在程度不同的虚报成本、隐匿利润、逃避土地增值税的问题，最大的一笔虚报成本7000万元。稽查发现大量假发票流向房地产企业，虚列开支，高报成本，转移隐藏利润严重，税务稽查甚至不得不开发专门的软件来进行全程监控。

南京奥体南门附近的一家楼盘来自福建的房地产商谈及土地增值税清算有点“不寒而栗”：“平心而论，长期以来的预征率是很低的，只按销售额的0.5%或1%，但如果要真正清算起来，那就麻烦大了。因为清算是要按项目利润即增值额的30%至60%征税，这还了得?”清算土地增值税是在整体项目完成之后进行的，如果一个项目分多期开发，只要控制比例不超过85%，最终完成征收就比较难了。所以面对这“抽刀断水水更流”的税种，开发商历来的办法是“拖”。在漫长的拖的过程中，有充分的时间和空间周旋，把成本做大。而税务部门前些年盯得也不紧，拖到最后就不管了，所以这个税种成了“橡皮筋”、“松紧带”。

省地税稽查局的材料证实，此次列入清算的甚至有2000年之前开盘的楼盘。来自中国房地产测评中心发布的报告数据显示，该所监控的2009年房地产上市公司50强中，总体营业收入为4094亿元。假设以2%的预征率上限计算，整体预征税额约81亿元。所以有报告说，仅2009年，漏缴土地增值税金额应超过1800亿元。

省财政厅税政处长胡建军介绍，2006年以来，国税总局就房地产土地增值税清算先后八次发文，但清算工作始终难以推进。在新“国十条”出台后，国税总局两度发文，一是要运用税收手段对房地产价格进行调控，并合理调节房地产开发收益;另一方面，土地增值税的清算确实能增加财力，而且是个增收潜力非常大的税种。去年全省土地增值税入库98亿元，今年前4个月，稍一用劲，征缴量就超过了53亿，是去年同期的151%。

但南京主城区一位地税局长欣喜之余也颇多顾虑。他说，房地产行业本身有特殊性，项目周期长、成本构成复杂、持续滚动开发都使清算工作难以正常化。有些外地的大开发商是相关领导引入的，开发商动辄抬出领导来影响甚至施压税务部门。地方政府满足于土地出让金拿回来就行，没有动力去推进清算这是目前存在的最大难题。

有消息说，去年房地产利润过万亿，如果沿用“毛估估”的低预征率，显然不能达到用税收手段调节收入分配的职能。该征的不征，收入差距会拉得更大。

“开发商的产品是有形的实实在在的房产，依法征收土地增值税是税务部门的职责。只要想清算，怎么会清算不了?”胡建军认为，土地增值税的清算一是要明确清算时间表和清算方式，二是征管要更加坚定有力。

土地增值税清算万众瞩目。开弓没有回头箭，我们有理由给予期待。