市场又到疯狂时 思维导图

[网络版专稿]中国房地产市场正走出阴霾，但非理性发展又可能重蹈覆辙

随着房地产市场成交量和价格的不断攀升，市场成交结构也发生了巨大变化。目前市场需求结构大的趋势是自住需求比例在减小，投资性需求比例在扩大；豪宅需求比例在上升，中低普通住宅需求比例在下降。这种市场结构在短期看问题不大，但如果任其发展下去，市场很可能重蹈2007年的覆辙。

由于国际金融危机的影响，2009年上半年政府对楼市采取了宽松的政策口径，但这种宽松政策并非是对过去政策的完全否定，并没有否定“70/90”政策，也没有否定“二套房贷”政策。政策的宽松主要体现在政府加大了对经济体的流动性注入，从整体上防范金融危机带来的信贷紧缩影响实体经济的发展。

这一大背景下，房地产业获得了发展的空间，企业资金回流加速，市场交易活跃，同时地方政府在发展经济的名义下，或多或少放松了部分房地产政策的尺度。如北京、上海等城市开始一定程度上解除“70/90”政策限制；部分银行出于同业竞争，也放松了二套房信贷政策执行尺度，给予改善需求以外的第二套房以优惠利率，甚至用很多违规手段达到所谓的合规要求。市场实际展现的情况是，中央有一套明文的政策规定，但在具体执行时又有所区别和调整。

现在，在众多因素的影响下，房地产市场再度达到比较“疯狂”的阶段，房价节节攀升，北京、上海等地的房价已经达到或超过了2007年的水平。政府有关部门并非无所作为，而是有针对性地开展了相关调研工作。同时，一些地方如杭州、宁波、南京等都在要求银行严格执行“二套房”政策。“二套房”政策从来没有明文规定废除过，反而是银监局多次强调要严格执行，所以也就不存在曾经放松，现在又紧缩的问题。之所以政府部门现在又重提这一问题，舆论也集中讨论，其目的是为下一步的政策进行预热。这在一定程度上说明政府开始有意紧缩相关房地产政策。

除了市场成交再现“非理性”外，土地市场也与2007年似曾相识。6月底北京接连爆出“地王”就是明证。客观而言，今年所谓的“地王”还只是集中在地段稀缺的优质地块，除此之外，很多中低端地块依然以底价或低溢价成交。这说明土地市场理性尚存，这种理性的存在主要愿意是大部分房地产企业经历了去年的寒冬，对风险有了较明确的认识。但值得注意的是，与民营企业的谨慎相比，央企旗下的房地产企业财大气粗，对优质地块的抢夺具有很强的“侵略性”。高地价拿地的结果是高房价的出现，这种拿地方式对于房地产市场的稳定发展产生挑战。

显而易见，楼市已经走出了一个“V”型发展态势，这出乎了很多人的意料，包括政府管理部门。因此，即便现在楼市迅速由冷变热，价格探底后又迅速窜高，政府也没有相关的应对措施。那么政府是不是乐见房地产业如此发展呢？在危机时刻，房地产能够异军突起，为“保增长”保驾护航，这是政府乐于见到的，但如果行业发展脱离了正常轨道，在“保增长”的名义下，出现了非理性的炒作、投机、泡沫现象，资金大量聚集在房地产业内，反而形成对其他行业的某种挤压和“抽血”左右，与“保增长”，拉动投资的本意是背道而驰的。现在政策已经有了微调，下半年将视房地产业的发展而定，不排除在市场出现非理性发展的情况下，政府再次祭出调控的大旗。